Что и где проверить перед покупкой квартиры: чек-лист от адвоката

Покупка квартиры — крупнейшая сделка в жизни большинства россиян. Адвокат составил чек-лист, который поможет проверить все риски: от статуса застройщика до юридической чистоты объекта. Разбираем, что именно нужно проверить и как это защитит ваши деньги.

Что произошло

Адвокат опубликовал подробный чек-лист для проверки квартиры перед покупкой. Документ охватывает ключевые этапы: от выбора застройщика до финальной регистрации права собственности. В чек-листе особое внимание уделяется проверке застройщика (наличие разрешения на строительство, отсутствие банкротств), статусу объекта (новостройка или вторичка), а также обременениям — например, залогу банка по ипотеке.

Для новостроек адвокат рекомендует уточнять, по какой схеме продаётся жильё: по договору долевого участия (ДДУ) с эскроу-счетами или по старым правилам. При ДДУ деньги дольщика хранятся на эскроу-счёте в банке и передаются застройщику только после сдачи дома. Средства на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 000 000 ₽ — это защищает покупателя от долгостроя и банкротства застройщика. Для вторичного жилья важно проверить выписку из ЕГРН: нет ли арестов, запретов на сделки или обременений (например, залога по ипотеке).

Как это влияет на ваши финансы

Для покупателей новостроек. Если застройщик использует эскроу-счета, ваши деньги защищены: даже при банкротстве компании вы не потеряете сумму до 10 000 000 ₽. Это снижает риски долгостроя, но может повлиять на цену — застройщики часто закладывают стоимость банковского сопровождения в цену квартиры. Если же застройщик работает по старым правилам (без эскроу), риски выше: при банкротстве компании вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

Для покупателей вторичного жилья. Проверка обременений в ЕГРН критична: если квартира находится в залоге у банка (например, по ипотеке), продать её без согласия банка нельзя. До полного погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка — это обременение в ЕГРН. Продать или подарить такое жильё можно только с согласия банка. Если вы купите квартиру с обременением, банк может потребовать её изъятия. После выплаты долга обременение снимается, и заёмщик становится полным собственником.

Для ипотечных заёмщиков. Первоначальный взнос по ипотеке законом не установлен, но банки требуют его — обычно 15–30% стоимости жилья (по льготным госпрограммам — от 20%). Чем больше взнос, тем ниже ставка и переплата. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, банк сам проверит обременения, но лучше перепроверить самостоятельно — ошибки в документах могут затянуть сделку или привести к отказу.