Сдаю квартиру: когда платить налог?

Сдаёте квартиру и не уверены, когда именно нужно отдать государству часть дохода? Срок зависит от того, как вы оформлены: обычное физлицо, самозанятый или ИП. Ошибка в дате оборачивается пенями, а иногда и штрафом, поэтому важно понимать не только ставку, но и календарь платежей.

Разберём сроки для каждого статуса: когда декларацию подаёт физлицо, как ежемесячно платит самозанятый и по какому графику вносят авансы ИП на УСН и патенте. Отдельно остановимся на том, от какой даты считать срок — от дня получения денег или от конца года, — и покажем расчёт на примере дохода 40 000 ₽ в месяц. Также расскажем, как сверить свой срок в личном кабинете ФНС и что делать, если платёж уже пропущен.

Когда платить налог с аренды: сроки для физлица, самозанятого и ИП

Срок зависит от вашего налогового статуса: физлицо без спецрежима платит один раз в год — до 15 июля следующего года, самозанятый — ежемесячно до 28 числа, ИП на УСН — авансами ежеквартально до 28 числа и итоговым платежом до 28 апреля, ИП на патенте — в два этапа в зависимости от срока действия патента. Ниже — конкретные даты и логика каждого режима.

Физлицо на НДФЛ: раз в год, до 15 июля

Если вы сдаёте квартиру и не оформляли самозанятость или ИП, вы платите НДФЛ по итогам календарного года. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за отчётным, а сам налог — до 15 июля того же года. То есть за аренду в 2025 году декларация подаётся до 30 апреля 2026-го, а деньги нужно внести до 15 июля 2026-го. Это разовый платёж за весь год, без авансов и ежемесячных списаний.

Самозанятый: до 28 числа каждого месяца

Плательщик НПД формирует чек в приложении «Мой налог» по каждому поступлению от арендатора, и налоговая сама рассчитывает сумму. Оплата — до 28 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Получили аренду за март — заплатите до 28 апреля. Никаких деклараций и авансов: приложение показывает готовую сумму к уплате, её остаётся только перевести.

ИП на УСН: авансы и годовой итог

На упрощёнке платят четыре раза в год: три авансовых платежа по итогам квартала — до 28 апреля, 28 июля и 28 октября, и итоговый налог за год — до 28 апреля следующего года. Сроки жёсткие, потому что авансы считаются по фактическим доходам каждого квартала. Просрочка даже одного аванса приводит к пеням, даже если годовой платёж вы внесёте вовремя.

ИП на патенте: зависит от срока действия

Патент выдают на срок от месяца до года. Если он оформлен на срок до шести месяцев, всю стоимость нужно оплатить не позднее окончания срока действия патента. Если патент на срок от шести месяцев до года — треть суммы вносится в первые 90 дней действия, остальные две трети — до конца срока. Точные даты указаны в самом патенте, их стоит зафиксировать сразу при получении.

От какой даты считать срок: день получения денег или конец года

Для самозанятого отсчёт идёт от дня фактического получения денег: именно эта дата фиксируется в чеке и определяет, до 28 числа какого месяца нужно заплатить налог. Для физлица на НДФЛ и ИП на УСН ориентир другой — налоговый период (календарный год или квартал), а не конкретный день поступления аренды.

Разница принципиальная. Самозанятый, получивший аренду 30 марта, обязан отразить доход в марте и заплатить до 28 апреля. Если тот же арендатор перевёл деньги 1 апреля, доход попадает уже в апрель, и срок сдвигается на 28 мая. Деньги, поступившие на карту вечером 31-го числа, всё равно относятся к текущему месяцу — дата определяется по выписке банка, а не по дате устной договорённости.

У физлица на НДФЛ логика годовая: доходы суммируются за календарный год независимо от того, в каком месяце пришли деньги. Аренда за январь и декабрь 2025 года попадёт в одну декларацию, которую подают до 30 апреля 2026-го. Досрочная оплата арендатором за несколько месяцев вперёд тоже включается в год получения, а не разбивается по месяцам, за которые она внесена.

У ИП на УСН авансы считаются по доходам конкретного квартала. Поступление 31 марта относится к I кварталу, а платёж 1 апреля — уже ко II. На границе кварталов это влияет на сумму аванса, поэтому выписку стоит проверять именно по датам зачисления.

Отдельный нюанс — аванс за последний месяц. Если арендатор платит вперёд, например в декабре за январь, у самозанятого доход возникает в декабре, и налог нужно перечислить до 28 января. Переносить чек на январь нельзя: дата чека должна совпадать с датой фактического поступления денег. За нарушение сроков формирования чека предусмотрены штрафы, поэтому фиксировать доход лучше в день зачисления.

НДФЛ 13%: как считается налог с дохода от сдачи квартиры

Физлицо без спецрежима платит НДФЛ с полной суммы арендных поступлений за год. Базовая ставка — 13%, а с дохода свыше 5 млн ₽ в год применяется повышенная ставка 15% на превышение. Налог считается от всего, что поступило на счёт за календарный год, без вычета коммунальных платежей, если они не заложены в договор отдельной строкой.

Формально налоговая база — это доход минус документально подтверждённые расходы, но у обычного арендодателя расходов на квартиру почти нет: коммуналку обычно платит арендатор, амортизация и ремонт к вычету не принимаются. Поэтому на практике 13% считают от всей суммы аренды. Например, при аренде за 40 000 ₽ в месяц годовой доход — 480 000 ₽, налог — 13% от этой суммы, то есть ≈ 62 000 ₽ за год.

Имущественный вычет при покупке жилья (до 2 000 000 ₽ расходов, возврат до 260 000 ₽ налога, а по процентам ипотеки — отдельный вычет с суммы до 3 000 000 ₽, возврат до 390 000 ₽, ст. 220 НК РФ) не отменяет обязанность платить налог с аренды, но позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ. Механика такая: вы платите налог с аренды, а затем заявляете право на вычет и получаете возврат из бюджета. Если сумма вычета ещё не исчерпана, она может перекрыть налог с аренды — но только в пределах уже уплаченного НДФЛ.

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог — до 15 июля. За непредставление декларации и неуплату начисляют пени и штраф: 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки декларации (не более 30% и не менее 1 000 ₽) плюс пени за дни просрочки платежа. Если аренда не декларировалась годами, налоговая может выявить это по данным банков и обязать доплатить налог, пени и штраф.

Налог на профдоход 4%: когда платить самозанятому

Самозанятый платит 4% с дохода от сдачи квартиры физлицу и 6% — если арендатор юрлицо или ИП (ФЗ-422). Срок — до 28 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Приложение «Мой налог» само считает сумму и присылает уведомление, но платить нужно строго в срок: автоматического списания по умолчанию нет, если не подключить автоплатёж.

Порядок действий для арендодателя-самозанятого:

1. Зарегистрироваться в приложении «Мой налог» или через Госуслуги — бесплатно, за несколько минут.
2. По каждому поступлению аренды сформировать чек: указать сумму, назначение («аренда квартиры») и данные арендатора.
3. Проверить начисленную сумму в приложении — она появляется автоматически.
4. Оплатить до 28 числа следующего месяца — картой в приложении или через банк.

У НПД есть лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Если аренда плюс другие доходы превышают эту планку, право на самозанятость теряется с начала месяца превышения, и дальше нужно платить НДФЛ или переходить на ИП. При регистрации даётся налоговый бонус 10 000 ₽, который снижает ставку, пока не израсходуется.

Важный нюанс: НПД не включает пенсионные взносы, самозанятость не даёт стажа и баллов автоматически. Чтобы период шёл в пенсию, можно добровольно платить взносы в СФР через приложение «Мой налог». Также самозанятый не может нанимать работников по трудовым договорам и не может перепродавать чужие товары — режим подходит только для своих услуг и собственного имущества. Для сдачи квартиры это ограничение не мешает: жильё ваше, услуга ваша.

ИП на УСН и патенте: авансы, взносы и итоговый платёж

У ИП на УСН «доходы» платёж делится на четыре части: три аванса по итогам кварталов и годовой налог. Сроки — до 28 апреля, 28 июля, 28 октября и 28 апреля следующего года. Ставка на УСН «доходы» — 6%, в отдельных регионах она снижена, поэтому точную ставку стоит уточнить в своей налоговой. Налог считают от всех поступлений аренды, включая авансы от арендатора.

Страховые взносы ИП платит за себя независимо от того, есть ли доход. Фиксированная часть вносится до 28 декабря текущего года, а дополнительный 1% с дохода свыше 300 000 ₽ — до 1 июля следующего года. Эти взносы уменьшают налог на УСН: ИП без работников может снизить налог вплоть до нуля, ИП с работниками — не более чем на 50%. Поэтому платить взносы выгодно частями в течение года, а не одной суммой в декабре: так каждый аванс сразу уменьшается.

На патенте сумма фиксированная и не зависит от фактической выручки. Если патент на срок до шести месяцев — платят всю сумму не позднее окончания срока. Если на срок от шести месяцев до года — треть в первые 90 дней, остальное до конца срока. Стоимость патента тоже уменьшается на страховые взносы: ИП без работников — на всю сумму взносов, с работниками — не более чем на 50%. Уменьшение оформляют уведомлением в налоговую, иначе вернуть переплату сложнее.

Совмещать УСН и патент можно, если, например, одна квартира сдаётся по патенту, а другая — по УСН. Тогда учёт ведут раздельно по каждому режиму, а взносы распределяют пропорционально доходам. При утрате права на патент (например, из-за превышения лимитов) доходы с начала года пересчитывают по УСН или ОСНО, и доплатить налог придётся задним числом.

Пример: сдаю квартиру за 40 000 ₽ — сколько и когда платить

Разберём три сценария для одной и той же квартиры за 40 000 ₽ в месяц — годовой доход 480 000 ₽. Суммы округлены, чтобы показать порядок, а не точный расчёт.

Разница в деньгах заметная: самозанятость даёт наименьшую ставку и простой учёт, но есть лимит 2,4 млн ₽ в год и ограничение по арендаторам-юрлицам (для них ставка 6%). ИП на УСН удобен, если доходы от аренды высокие или квартир несколько. Физлицо без оформления платит больше всех и обязано ежегодно отчитываться декларацией.

По срокам удобнее всего самозанятость: налог разбит на 12 небольших платежей, и каждый месяц сумма предсказуема. При НДФЛ нужно раз в год найти всю сумму сразу — при 62 000 ₽ это ощутимо. ИП на УСН платит четыре раза, что тоже требует дисциплины, зато взносы уменьшают налог.

Если квартира сдаётся не весь год, а, скажем, восемь месяцев, доход составит 320 000 ₽, и все суммы пропорционально уменьшатся. Для самозанятого это просто меньшее число чеков и платежей, для физлица — меньшая база в декларации. Главное — не забыть отразить фактические месяцы, а не считать по годовому договору.

Как проверить свой срок в личном кабинете ФНС

Самый надёжный способ узнать свою дату — открыть личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в приложении «Мой налог» (для самозанятых). В личном кабинете видны начисления, сроки уплаты и статус платежей. Для физлица там же отображается сумма НДФЛ после обработки декларации, для ИП — авансы и итоговый налог по УСН, для самозанятого — начисленный налог за каждый месяц.

Порядок проверки:

1. Войти в личный кабинет на nalog.gov.ru или в приложение «Мой налог» через Госуслуги.
2. Открыть раздел с начислениями — там перечислены суммы и крайние даты уплаты.
3. Сверить даты со своими доходами: если чек или декларация не отражены, срок может быть неверным.
4. Проверить статус платежа после оплаты — он должен смениться на «зачтено» или «уплачено».

У самозанятых приложение показывает сумму к уплате автоматически, но только если чеки сформированы. Если чек не создан, налог не начислится, и формально вы останетесь должны — при проверке это выявится и приведёт к пеням. Поэтому чеки нужно формировать сразу при поступлении денег, а не в конце года.

Физлицу стоит держать под рукой декларацию 3-НДФЛ и квитанции об оплате аренды: при расхождении данных налоговая может запросить пояснения. Если в личном кабинете сумма отличается от ваших расчётов, подайте заявление на уточнение — лучше до наступления срока, а не после. Для ИП полезно сверять авансы с книгой учёта доходов: ошибка в одном квартале тянется в годовой расчёт.

Что делать, если срок пропущен: пени и уточнение платежа

Пропуск срока не отменяет обязанность заплатить, но добавляет пени — они начисляются за каждый день просрочки, включая день оплаты. Для физлица пени считают от неуплаченной суммы по ставке, привязанной к ключевой ставке ЦБ. Чем дольше задержка, тем больше итог. Если просрочка по декларации, добавляется штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц (не более 30% и не менее 1 000 ₽).

Что делать при пропуске:

1. Сразу оплатить налог — не дожидаясь требования от ФНС. Это остановит рост пеней.
2. Проверить в личном кабинете, начислены ли пени, и оплатить их отдельно.
3. Если платёж ушёл не туда (неверный КБК или период), подать заявление на уточнение платежа.
4. При ошибке в декларации — подать уточнённую 3-НДФЛ или корректировку по УСН.

Уточнение платежа — процедура, при которой налоговая перераспределяет ошибочно зачисленную сумму на правильный КБК или период. Заявление подают через личный кабинет или на бумаге; решение принимают в течение нескольких дней. Если платёж ушёл в счёт другого налога, его можно зачесть — для этого тоже пишут заявление. Без уточнения сумма может числиться как переплата по одному налогу и недоимка по другому, и пени продолжат капать.

Если переплата образовалась из-за двойной оплаты или неверной суммы, её можно вернуть или зачесть в счёт будущих платежей. Заявление на возврат подают в личный кабинет, деньги приходят на счёт в течение месяца. Для самозанятых лишний платёж обычно зачитывается автоматически в счёт следующего месяца — достаточно проверить баланс в приложении. Главное правило: не игнорировать расхождения и решать их до того, как налоговая сама выставит требование, — тогда получится обойтись только пенями, без штрафов.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.