Налог с продажи квартиры: пример расчёта

Продажа квартиры редко обходится без вопроса: сколько придётся отдать государству и можно ли вообще избежать налога. Сумма зависит от трёх вещей — срока владения, цены по договору и документально подтверждённых расходов на покупку. Один и тот же объект при разных вводных даёт разный результат: в одном случае платить не нужно, в другом НДФЛ исчисляется с миллиона и более.

Разберём формулу и ставку 13%, минимальный срок владения по ст. 217.1 НК РФ, механику имущественного вычета 1 млн ₽ и правило расчёта от 70% кадастровой стоимости, когда цена в договоре занижена. Покажем два расчёта: квартира в собственности 2 года продана за 4,5 млн и продажа двух квартир в одном году с общим лимитом вычета. Отдельно — случаи полного освобождения от налога и чек-лист, что сверить перед подачей 3-НДФЛ, чтобы не переплатить и не получить требование от инспекции.

Как считается налог с продажи квартиры: формула и ставка 13%

Налог с продажи квартиры считается не со всей суммы, которую вы получили от покупателя, а только с прибыли — то есть с разницы между доходом и подтверждёнными расходами. Если квартира досталась вам по договору купли-продажи, расходы подтверждаются тем самым договором, по которому вы её покупали. Если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника или в порядке приватизации — расходов на приобретение у вас нет, и тогда в расчёт идёт другая механика, о которой ниже.

Базовая формула выглядит так:

НДФЛ = (Доход от продажи − Расходы на приобретение − Имущественный вычет) × Ставка

Ставка по доходам от продажи имущества — 13%. Но с 2025 года действует прогрессия: доходы от продажи имущества, дивиденды и проценты по вкладам облагаются по отдельной шкале — 13% с суммы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы превышения. То есть если за один календарный год вы продали недвижимости на сумму больше 2,4 млн ₽ прибыли, часть налога уйдёт по повышенной ставке. Шкала не прогрессирует дальше: 15% — это потолок для таких доходов.

Важно: налог считается по календарному году, а не по каждой сделке отдельно. Если вы продали две квартиры в одном году, доходы по ним суммируются, и порог 2,4 млн ₽ применяется к общей сумме. Это ключевой момент, который многие упускают при планировании сделок.

Проверим на простом примере. Квартиру купили за 3 млн ₽, продали за 4,5 млн ₽. Прибыль — 1,5 млн ₽. Если расходы подтверждены, налог = 1,5 млн × 13% ≈ 195 000 ₽. Если расходы не подтверждены, в дело вступает вычет 1 млн ₽ (см. отдельный раздел), и расчёт меняется.

Минимальный срок владения: когда продажа освобождает от налога

Срок владения — это первый и самый важный фильтр. Пока он не истёк, налог считается по общим правилам. Как только истёк — продавайте и не платите ничего, декларацию подавать тоже не нужно.

По статье 217.1 НК РФ действуют два срока:

• 5 лет — общий случай. Если вы владели квартирой больше пяти лет, доход от продажи полностью освобождён от НДФЛ.
• 3 года — сокращённый срок для отдельных ситуаций: единственное жильё, наследство, дарение от близких родственников, приватизация.

Отсчёт идёт не с даты договора, а с даты, когда у вас возникло право собственности. Для покупки по ДКП это дата регистрации в Росреестре. Для наследства — дата открытия наследства (день смерти наследодателя), а не дата получения свидетельства. Для приватизации — дата регистрации права. Для дарения — дата регистрации в Росреестре. Эти нюансы часто путают и ошибочно считают срок от «получения документов на руки».

Условие «единственное жильё» работает так: на дату продажи у вас не должно быть других жилых помещений в собственности. При этом не учитывается жильё, которое вы купили в течение 90 дней до продажи старого, — этот период специально оставлен, чтобы люди могли совершить сделку «купил-продал» без потери льготы. Если квартира была единственной, но вы уже купили новую и продаёте старую — считайте сроки аккуратно.

Практический вывод: перед сделкой откройте выписку из ЕГРН и точно определите дату регистрации права. Если до истечения минимального срока осталось несколько месяцев, иногда имеет смысл сдвинуть сделку — экономия может составить сотни тысяч рублей.

Имущественный вычет 1 млн рублей: как он уменьшает базу

Имущественный вычет при продаже — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемый доход, если расходы на покупку подтвердить не удаётся. По статье 220 НК РФ он составляет 1 млн ₽. Логика простая: из дохода вычитается 1 млн ₽, и налог считается с остатка.

Когда вычет особенно полезен:

• квартира получена в наследство или в дар — расходов на приобретение нет;
• документы о покупке утеряны или не сохранились;
• квартира приватизирована — фактических затрат на покупку не было.

Когда вычет невыгоден: если у вас есть подтверждённые расходы на покупку, превышающие 1 млн ₽, выгоднее заявить именно их. Закон даёт выбор: либо вычет 1 млн ₽, либо вычет в размере фактических расходов. Одновременно применить оба нельзя — это разные варианты, а не сумма.

Сравним на примере. Квартиру продали за 4,5 млн ₽.

Разница в базе — 2,5 млн ₽, а в налоге — сотни тысяч рублей. Поэтому документы о покупке стоит хранить даже спустя годы: они напрямую уменьшают налог.

Отдельно про вычет при покупке жилья. Это другой вычет — не при продаже, а при приобретении. Он даёт право вернуть налог с расходов до 2 млн ₽ (возврат до 260 000 ₽), а по процентам ипотеки — с суммы до 3 млн ₽ (возврат до 390 000 ₽). Итого по ипотечной квартире можно вернуть до 650 000 ₽. Эти два вычета не заменяют друг друга: один уменьшает налог при продаже, другой возвращает налог при покупке.

Пример 1: квартира в собственности 2 года, продана за 4,5 млн

Разберём типичный кейс целиком, со всеми шагами расчёта.

Исходные данные. Квартиру купили два года назад за 3,5 млн ₽, сейчас продали за 4,5 млн ₽. Срок владения — 2 года, значит, от налога не освобождает. Расходы на покупку подтверждены договором купли-продажи.

Шаг 1. Определяем доход. Доход — 4,5 млн ₽. Но здесь работает правило кадастровой стоимости: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, доходом считается не договорная цена, а 70% кадастра. Проверьте кадастровую стоимость в выписке ЕГРН — если 4,5 млн ₽ выше 70% кадастра, берём договорную цену.

Шаг 2. Выбираем, что уменьшает базу. Есть подтверждённые расходы 3,5 млн ₽ — они больше вычета 1 млн ₽, значит, заявляем расходы.

Шаг 3. Считаем базу. 4,5 млн − 3,5 млн = 1 млн ₽.

Шаг 4. Применяем ставку. 1 млн ₽ ниже порога 2,4 млн ₽, поэтому ставка 13%. Налог = 1 млн × 13% = 130 000 ₽.

Что было бы иначе. Если бы документы о покупке не сохранились, пришлось бы применить вычет 1 млн ₽: база = 4,5 млн − 1 млн = 3,5 млн ₽, налог = 3,5 млн × 13% ≈ 455 000 ₽. Разница — 325 000 ₽ только из-за отсутствия одного документа.

Сроки. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивают до 15 июля того же года. То есть если продали в 2025 году, декларация — до 30 апреля 2026-го, оплата — до 15 июля 2026-го.

Этот пример показывает главное: налог считается с прибыли, а не с цены продажи, и наличие документов о покупке решает почти всё.

Пример 2: две квартиры за год и лимит вычета 1 млн

Ситуация, где чаще всего ошибаются: продажа двух объектов в одном календарном году. Многие считают, что вычет 1 млн ₽ применяется к каждой сделке отдельно. Это не так — вычет даётся один раз в год на все проданные объекты суммарно.

Исходные данные. За год продали две квартиры: первую за 3 млн ₽ (расходы на покупку не подтверждены), вторую за 2,5 млн ₽ (тоже без документов о покупке).

Неверный расчёт (распространённая ошибка): по каждой квартире вычитают по 1 млн ₽. База = (3 млн − 1 млн) + (2,5 млн − 1 млн) = 2 млн + 1,5 млн = 3,5 млн ₽.

Верный расчёт: вычет 1 млн ₽ применяется ко всей сумме доходов. Общий доход = 5,5 млн ₽. База = 5,5 млн − 1 млн = 4,5 млн ₽.

Разница в базе — 1 млн ₽, а в налоге — 130 000 ₽. Именно поэтому нельзя механически вычитать вычет из каждой сделки.

Теперь про ставку. База 4,5 млн ₽ превышает порог 2,4 млн ₽, значит, применяется прогрессия: 13% с 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Считаем: 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽, оставшиеся 2,1 млн × 15% = 315 000 ₽. Итого налог ≈ 627 000 ₽. Это существенно больше, чем если бы сделки были разнесены по разным годам.

Что делать. Если есть возможность разнести продажи по двум календарным годам, это может сэкономить значительную сумму: и вычет 1 млн ₽ применится дважды, и порог 2,4 млн ₽ не будет превышен. Планируйте даты регистрации сделок заранее — именно дата перехода права определяет год дохода.

Если расходы по одной из квартир подтверждены, их вычитают в первую очередь — они обычно больше 1 млн ₽. Вычет 1 млн ₽ применяют к остатку дохода, по которому расходов нет.

Продажа дешевле кадастра: расчёт от 70% стоимости

Отдельный сюжет — когда договорная цена ниже кадастровой стоимости. Государство борется со схемой, при которой в договоре указывают заниженную сумму, чтобы уменьшить налог. Поэтому введено правило: если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта, налог считается не с договорной цены, а с 70% кадастра.

Как это работает на практике:

1. Откройте выписку из ЕГРН и найдите кадастровую стоимость квартиры.
2. Умножьте её на 0,7 — получите минимальную сумму дохода для расчёта.
3. Сравните с ценой в договоре. Если договорная цена выше — считайте налог от неё. Если ниже — от 70% кадастра.

Пример. Кадастровая стоимость — 6 млн ₽. 70% от неё = 4,2 млн ₽. Квартиру продали за 3,8 млн ₽. Несмотря на то что в договоре стоит 3,8 млн ₽, доходом для налога будет 4,2 млн ₽. Если расходы на покупку составляли 3 млн ₽, база = 4,2 млн − 3 млн = 1,2 млн ₽, налог = 1,2 млн × 13% ≈ 156 000 ₽. Если бы считали от договорной цены, налог был бы меньше — но так нельзя.

Важный нюанс: кадастровая стоимость берётся на 1 января года продажи. Если в течение года кадастр пересматривался, ориентируйтесь на значение, актуальное на начало года. Проверить его можно в личном кабинете налогоплательщика или заказав выписку ЕГРН.

Что это значит для продавца: занижать цену в договоре бессмысленно. Налог всё равно посчитают от 70% кадастра, а покупатель может пострадать от занижения (меньше вычет при его будущей продаже). Единственный законный способ уменьшить налог — подтвердить реальные расходы на покупку.

Если кадастровая стоимость явно завышена относительно рыночной, её можно оспорить — через комиссию при Росреестре или суд. Но это отдельная процедура, которая занимает время и требует отчёта независимого оценщика.

Когда налог платить не придётся: сроки, единственное жильё, наследство

Есть несколько ситуаций, когда продавец полностью освобождается от НДФЛ. Разберём каждую с условиями.

1. Истёк минимальный срок владения. 5 лет в общем случае или 3 года для льготных категорий. Это самый простой путь: если срок прошёл, декларацию подавать не нужно, налог не возникает.

2. Единственное жильё. Если на дату продажи квартира — ваше единственное жильё, срок сокращается до 3 лет. Условие: других жилых помещений в собственности нет. Не учитывается жильё, купленное в течение 90 дней до продажи старого. Если вы владели квартирой 3 года и она была единственной — налога нет.

3. Наследство. Квартира, полученная по наследству, освобождается от налога через 3 года владения. Отсчёт — с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты получения свидетельства о праве. Это часто даёт выигрыш в несколько месяцев.

4. Дарение от близких родственников. Квартира, подаренная близким родственником, тоже попадает под трёхлетний срок. Близкие родственники — супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры.

5. Приватизация. Приватизированная квартира — также 3 года.

Сведём условия в таблицу:

Если срок не истёк, но налог равен нулю (например, доход равен расходам или применён вычет, полностью перекрывающий доход), декларацию всё равно подают — это обязанность, а не право. Нулевая декларация снимает вопросы налоговой.

Что сверить в расчёте перед подачей 3-НДФЛ

Перед подачей декларации пройдитесь по чек-листу — большинство ошибок связано именно с этими пунктами.

1. Дата права собственности. Проверьте в выписке ЕГРН точную дату регистрации. От неё зависит, истёк ли минимальный срок. Для наследства — дата открытия наследства, для приватизации — дата регистрации.
2. Кадастровая стоимость на 1 января года продажи. Сравните 70% кадастра с ценой в договоре. Если договорная цена ниже — считайте от 70% кадастра.
3. Наличие документов о расходах. Договор купли-продажи, расписки, платёжные поручения. Если расходы подтверждены и превышают 1 млн ₽ — заявляйте их, а не вычет.
4. Количество сделок за год. Если продали несколько объектов, вычет 1 млн ₽ применяется один раз на все. Проверьте, не превышен ли порог 2,4 млн ₽ для прогрессивной ставки.
5. Ставка. 13% с базы до 2,4 млн ₽, 15% с превышения. Убедитесь, что применили правильную шкалу.
6. Сроки подачи. Декларация — до 30 апреля года, следующего за продажей. Уплата — до 15 июля того же года.

Как подать. Удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги. Понадобятся: паспорт, ИНН, договор купли-продажи, документы о расходах, выписка ЕГРН. Заполните декларацию 3-НДФЛ, приложите сканы документов, подпишите электронной подписью и отправьте. Статус обработки отслеживается там же.

Если ошиблись. Подайте уточнённую декларацию — это можно сделать даже после срока. Если налог был занижен, доплатите разницу и пени. Если завышен — верните переплату через заявление в личном кабинете.

Сохраняйте все документы по сделке минимум 4 года — налоговая может запросить их в рамках проверки, и подтверждение расходов будет решающим аргументом.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.