Кто составляет договор купли-продажи недвижимости

Главное

• Текст договора купли-продажи недвижимости может подготовить любая из сторон сделки — закон этого не запрещает.
• До полного погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка, поэтому продать её можно только с согласия кредитора.
• Для сделки с общим жильём, подлежащей госрегистрации, требуется нотариальное согласие второго супруга — без него сделку можно оспорить в суде.
• Банки обычно требуют первоначальный взнос по ипотеке в размере 15–30% стоимости жилья, по льготным госпрограммам — от 20%.
• Ошибки в договоре важно исправить до регистрации, а если банк или Росреестр вернул документы — проект придётся переделать.

Кто составляет договор купли-продажи недвижимости — вопрос, который возникает у обеих сторон ещё до того, как они ударят по рукам. Одни уверены, что это обязанность продавца, другие ждут готовый текст от агентства, третьи берут первый попавшийся шаблон из интернета. На практике закон не закрепляет подготовку договора за конкретным участником: текст может составить продавец, покупатель, риелтор, застройщик или нотариус — в зависимости от ситуации.

От того, кто и как подготовил документ, зависит, пройдёт ли сделка регистрацию с первого раза и не придётся ли оспаривать её в суде. Особенно внимательным нужно быть при ипотеке и залоге: банк проверяет договор по своим критериям, и типовой шаблон из сети здесь часто не подходит. Разберём, как распределяются роли между сторонами и посредниками, что требует банк от текста при покупке в кредит, когда проект готовит нотариус и кто отвечает за ошибки. Отдельно остановимся на проверке чужого проекта и действиях, если документы вернули банк или Росреестр.

Кто готовит договор купли-продажи: продавец, покупатель или риелтор

По закону договор купли-продажи недвижимости — это соглашение двух сторон, и его текст может подготовить любая из них. Обязанности составлять документ именно продавцом или именно покупателем нет. На практике инициатором чаще выступает покупатель: он заинтересован в том, чтобы проверить юридическую чистоту объекта и прописать свои гарантии. Продавец же обычно предоставляет правоустанавливающие документы и данные об объекте.

Риелтор или агентство недвижимости часто берут подготовку проекта на себя, но юридически они лишь помощники. Ответственность за содержание договора всё равно лежит на сторонах, подписавших документ. Если агент допустил ошибку, к нему можно предъявить претензии по договору оказания услуг, но сделку это не защитит — оспаривать её будут между продавцом и покупателем.

В ипотечной сделке к подготовке подключается банк: он выдаёт свои требования к тексту, а иногда и готовый шаблон кредитного договора и закладной. Поэтому фактических авторов документа может быть несколько, но подписывают его только продавец и покупатель (а при необходимости — их супруги).

Кто именно будет составлять проект, стоит зафиксировать в соглашении об авансе или предварительном договоре. Это дисциплинирует стороны и снижает риск, что на сделку принесут два разных варианта.

Почему шаблон из интернета опасен при ипотеке и залоге

Готовый шаблон ДКП из интернета рассчитан на простую сделку без обременений. В ипотечной ситуации он не учитывает главное: квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита (обременение в ЕГРН). Продать такое жильё можно только с согласия банка. Если в тексте нет упоминания о залоге и порядке его снятия, Росреестр может приостановить регистрацию, а банк — не согласовать сделку.

Второй риск — условия расчётов. Шаблон часто предлагает простую передачу денег из рук в руки, тогда как при ипотеке банк требует аккредитив, эскроу или иной контроль расчётов. Несовпадение формулировок с кредитным договором приводит к возврату документов.

Третий нюанс — согласие супруга. Для сделки с общим жильём, подлежащей госрегистрации, нужно нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). В типовом шаблоне этого пункта нет, и сделку потом можно оспорить в суде.

Наконец, шаблон не содержит индивидуальных условий, которые банк прописывает в кредитном договоре: например, запрета на уступку долга третьим лицам (ст. 5 ФЗ-353). Перенос такого условия в ДКП без сверки с банком создаёт противоречия между документами.

Вывод: шаблон допустим как черновик для простой сделки, но при ипотеке и залоге его нужно адаптировать под требования банка и Росреестра.

Что банк требует от текста договора при покупке в кредит

Банк, выдающий ипотеку, проверяет проект ДКП до подписания. Его интересует не красота формулировок, а защита залога. Вот что обычно требует кредитор:

1. Указание на приобретение за счёт кредитных средств. В договоре должно быть прямо сказано, что часть стоимости оплачивается за счёт ипотечного кредита, выданного конкретным банком.
2. Порядок расчётов. Банк настаивает на аккредитиве, эскроу или безналичном перечислении, чтобы деньги не ушли продавцу до регистрации перехода права.
3. Сведения о залоге. После регистрации квартира попадает в залог к банку (ФЗ-102). В договоре или закладной это фиксируется.
4. Согласие супругов. Нотариальное согласие второго супруга продавца — обязательный документ для регистрации.
5. Отсутствие обременений, кроме ипотеки. Аресты, рента, пожизненное проживание — всё это банк не пропустит.

Кроме того, банк сверяет текст ДКП с условиями кредитного договора: сумма кредита, срок, ставка, порядок страхования. Если в ДКП сумма меньше кредита или получатель денег не совпадает с продавцом, документы вернут на доработку.

Некоторые банки предлагают собственный шаблон ДКП. Его можно использовать, но стоит проверить, не ущемляет ли он права покупателя — например, не перекладывает ли на него риски, связанные с залогом.

Роль нотариуса: когда проект договора составляет он

Нотариус не обязан составлять ДКП во всех сделках. Его участие обязательно в трёх случаях: продажа доли в праве общей собственности, сделки с недвижимостью несовершеннолетних или недееспособных, а также сделки по распоряжению общим имуществом супругов, если один из них не участвует. В остальных ситуациях стороны могут прийти со своим проектом.

Если нотариус составляет договор, он проверяет правоустанавливающие документы, дееспособность участников и соответствие текста закону. Его услуга платная, но она снижает риск приостановки регистрации из-за юридических ошибок. При ипотеке нотариус также проверяет согласие банка на сделку и наличие обременения.

Важно: нотариус не заменяет банк. Даже удостоверенный договор не гарантирует одобрения кредитора, если текст не учитывает требований ипотеки. Поэтому проект, составленный нотариусом, всё равно стоит показать банку до подписания.

В сделках без обязательного нотариального удостоверения можно обратиться к нотариусу добровольно — за составлением проекта или правовой экспертизой. Это разумно, когда продавец и покупатель не имеют юридического опыта, а объект имеет обременения или историю.

Участие застройщика и агентства в подготовке ДКП

При покупке новостройки застройщик обычно предлагает свой проект договора долевого участия (ДДУ) или договора купли-продажи. Он составлен под конкретный объект и учитывает требования ФЗ-214, если речь о долевом строительстве. Покупатель вправе вносить изменения, но на практике застройщики неохотно правят типовые формы, особенно в части сроков передачи и гарантий.

Агентство недвижимости может готовить ДКП на вторичном рынке. Его роль — собрать документы, проверить историю объекта и составить проект. Однако агентство не несёт ответственности за юридическую чистоту перед банком или Росреестром: если в тексте ошибка, отвечать будут стороны сделки.

При ипотеке агентство часто выступает посредником между покупателем и банком: передаёт проект на согласование, уточняет требования к расчётам. Это удобно, но не снимает с покупателя обязанности прочитать итоговый документ.

Если застройщик или агентство настаивают на своём шаблоне, стоит проверить ключевые пункты: предмет договора, цену, порядок расчётов, сроки передачи, ответственность за просрочку, условия о залоге (если привлекается ипотека). Любые расхождения с кредитным договором нужно устранить до подписания.

Кто отвечает за ошибки в договоре и как их исправить до регистрации

Ответственность за содержание договора несут стороны, его подписавшие. Если ошибка привела к убыткам, виновный может быть привлечён к ответственности, но это уже после сделки. До регистрации ошибки исправить проще: документ можно переделать или подписать дополнительное соглашение.

Типичные ошибки: неверные паспортные данные, неточный адрес, несовпадение суммы с кредитным договором, отсутствие ссылки на залог, неправильный порядок расчётов. Если ошибка обнаружена до подачи документов в Росреестр, стороны составляют новый экземпляр договора или вносят исправления, заверяя их подписями.

Если документы уже поданы, но регистрация не завершена, можно подать заявление о приостановке и представить исправленный договор. Росреестр проверяет соответствие текста закону и данным ЕГРН. При выявлении ошибок он направляет уведомление о приостановлении с указанием причин.

Когда ошибка затрагивает интересы банка (например, неверно указана сумма кредита), нужно получить его письменное согласие на изменения. Без этого исправленный договор может быть не принят.

Что делать, если ошибку заметили после регистрации? Придётся вносить изменения через дополнительное соглашение или обращаться в суд. Поэтому проверка текста до подписания — самый дешёвый способ избежать проблем.

Как проверить чужой проект договора перед подписанием

Проверка чужого проекта ДКП сводится к сверке фактов и условий. Начните с предмета: адрес, площадь, кадастровый номер должны совпадать с выпиской ЕГРН. Проверьте право собственности продавца и наличие обременений — при ипотеке там будет залог в пользу банка.

Далее сверьте цену и порядок расчётов с кредитным договором. Сумма кредита, первоначальный взнос (обычно 15–30% стоимости жилья, по льготным программам — от 20%), реквизиты аккредитива или эскроу-счёта должны совпадать. Если банк требует указать, что квартира приобретается за счёт кредитных средств, это должно быть в тексте.

Проверьте согласие супруга: если продавец состоит в браке, нужно нотариальное согласие (ст. 35 СК РФ). Его отсутствие — основание для оспаривания сделки.

Обратите внимание на пункты об ответственности: штрафы за просрочку передачи, порядок расторжения, условия о задатке или авансе. Они должны быть симметричны для обеих сторон.

Если в проекте есть ссылки на залог, проверьте, как он снимается после погашения кредита. Банк должен выдать закладную с отметкой о погашении, после чего обременение снимается в Росреестре.

Наконец, покажите проект юристу или хотя бы сотруднику банка. Банк заинтересован в корректности договора и часто бесплатно консультирует по тексту.

Что делать, если банк или Росреестр вернул документы

Возврат документов банком или Росреестром — не приговор, но требует оперативных действий. Сначала выясните причину: банк обычно указывает, какие условия не соответствуют кредитному договору, Росреестр — какие ошибки в тексте или какие документы отсутствуют.

Если причина в тексте ДКП, составьте исправленный проект. Например, добавьте ссылку на кредитный договор, измените порядок расчётов на аккредитив, укажите залог. Исправления нужно согласовать с продавцом и, если требуется, с банком.

Если Росреестр приостановил регистрацию из-за отсутствия согласия супруга, оформите нотариальное согласие. Это можно сделать в любой момент до завершения регистрации.

При возврате документов банком из-за несоответствия суммы кредита или получателя денег, обратитесь в банк за разъяснением. Иногда достаточно предоставить дополнительное соглашение к ДКП.

Не игнорируйте уведомления: срок приостановки ограничен, и если не устранить причины, в регистрации откажут. После отказа придётся подавать документы заново и уплачивать госпошлину повторно.

В сложных случаях, например при споре о залоге или доле, стоит привлечь юриста. Но чаще всего достаточно внимательной сверки текста с требованиями банка и Росреестра.

Часто спрашивают

Можно ли составить договор купли-продажи квартиры самому, без риелтора?

Да, по закону текст договора может подготовить любая из сторон сделки — продавец или покупатель. Услуги риелтора или юриста не обязательны, но при ипотеке банк всё равно проверит документ на соответствие своим требованиям.

Нужно ли нотариальное согласие супруга при подготовке договора?

Да, если жильё является общим имуществом супругов и сделка подлежит госрегистрации, требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в суде, поэтому согласие лучше оформить до подписания договора.

Какой договор купли-продажи требует банк при ипотеке?

Банк принимает договор, в тексте которого корректно указаны предмет, цена, порядок расчётов и сведения об обременении в пользу банка до полного погашения кредита. Шаблон из интернета без адаптации под требования кредитора часто возвращается на доработку.

Кто составляет проект договора, если покупатель берёт ипотеку?

Проект может подготовить продавец, покупатель или риелтор, но итоговый текст согласовывается с банком-кредитором. Кредитор проверяет документ на соответствие условиям залога, поэтому правки от банка нужно внести до подписания.

Что делать, если Росреестр вернул документы из-за ошибок в договоре?

Ошибки в договоре исправляются до регистрации: стороны готовят корректный текст или дополнительное соглашение и подают документы повторно. Ответственность за ошибки несёт тот, кто готовил проект, поэтому проверять чужой договор лучше до подписания.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.