Кто должен платить налог на недвижимость

Вопрос «кто должен платить налог на недвижимость» чаще всего возникает в двух ситуациях: после покупки жилья или получения его в наследство — и тогда, когда уведомление из ФНС приходит человеку, который собственником уже не является. Разобраться, на кого ложится обязанность, важно: ошибка в плательщике ведёт к долгам, пеням и спорам с налоговой, а иногда — к двойным платежам за один и тот же объект.

В статье разберём, кто признаётся плательщиком налога на имущество физлиц и с какого момента обязанность возникает у наследника и одаряемого. Отдельно остановимся на собственниках долей и совладельцах общей квартиры, а также на льготниках, которые освобождены от уплаты полностью или частично. Покажем, как налоговая узнаёт о новом владельце и направляет уведомление, что делать, если оно пришло не тому человеку, и как оспорить начисление, подтвердив, что платить должен другой собственник.

Кто признаётся плательщиком налога на имущество физлиц

Плательщиком налога на имущество физических лиц признаётся лицо, которое на 1 января года, за который начисляется налог, значится собственником объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это ключевой принцип: налоговая смотрит не на то, кто фактически пользуется квартирой или домом, а на запись в реестре. Если вы купили квартиру в декабре, но право собственности зарегистрировано 31 декабря, налог за этот год заплатите вы — запись на 1 января следующего года уже будет вашей.

Объектами налогообложения для граждан выступают жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершённого строительства, а также иные здания и сооружения. С 2015 года к ним добавились машино-места и объекты незавершённого строительства. Не облагаются налогом участки земли (по ним отдельный земельный налог), объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома, и некоторые другие позиции по перечню из статьи 401 НК РФ.

Граждане не считают налог самостоятельно и не подают декларацию — сумма определяется инспекцией по данным Росреестра. Обязанность возникает с момента получения уведомления. Если уведомление не пришло, это не отменяет налог: собственник обязан сообщить в налоговую о наличии объекта, если за весь период владения уведомления не было. Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за истёкшим налоговым периодом (ст. 409 НК РФ).

Важно различать налог на имущество физлиц и налог на доходы от продажи недвижимости. При продаже квартиры, находившейся в собственности дольше минимального срока (в общем случае три года, в отдельных ситуациях пять лет), НДФЛ не возникает. Если срок меньше, продавец обязан отчитаться и заплатить налог с дохода, но это уже другая обязанность, не связанная с ежегодным имущественным налогом.

Когда обязанность переходит к наследнику и одаряемому

Переход права собственности по наследству и по договору дарения имеет разную логику для налога на имущество. Наследник становится собственником с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, даже если свидетельство о праве на наследство он получил позже. Однако налоговая узнаёт об этом только после регистрации права в ЕГРН. На практике налог за период до регистрации обычно не начисляется, но если инспекция получит данные о фактическом принятии наследства, она может доначислить налог за все годы владения.

Одаряемый становится собственником с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН по договору дарения. С этой даты он и платит налог. У дарителя обязанность прекращается с того же момента. При дарении недвижимости между близкими родственниками (супруги, родители и дети, дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) НДФЛ не возникает. Если даритель не относится к близким родственникам, одаряемый платит НДФЛ с рыночной стоимости подарка, но это отдельный налог, не путайте с имущественным.

Для наследников действует важное правило: если наследство принято фактически (например, наследник оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт, пользуется квартирой), но право не зарегистрировано, налоговая может расценить это как владение и начислить налог. Поэтому после вступления в наследство необходимо зарегистрировать право в Росреестре — это не только юридическая формальность, но и способ привести данные для налога в соответствие с фактическим положением.

Если наследников несколько, каждый отвечает за налог соразмерно своей доле. При продаже унаследованной квартиры до истечения минимального срока владения возникает НДФЛ, но минимальный срок для наследства отсчитывается с даты открытия наследства, а не с даты регистрации права. Это позволяет продать квартиру без налога раньше, чем при обычной покупке.

Платит ли собственник доли и совладелец общей квартиры

При долевой собственности каждый совладелец платит налог пропорционально своей доле. Если квартира принадлежит двум собственникам по 1/2, каждый получает отдельное уведомление на половину исчисленной суммы. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта, уменьшенная на налоговый вычет, а затем делится между долями. Например, для квартиры кадастровой стоимостью 4 млн ₽ вычет составляет стоимость 20 кв. м. Если квартира 60 кв. м, то на долю в 1/2 приходится половина площади, и налог считается с 20 кв. м (30 кв. м минус 10 кв. м вычета).

При совместной собственности (без выделения долей) налоговая может предъявить требование любому из совладельцев, но по умолчанию уведомления распределяются равными долями. Супруги, владеющие квартирой совместно, несут солидарную ответственность, но фактически каждый платит за свою часть. Если один из совладельцев не платит, налоговая вправе взыскать задолженность с любого из них в пределах общей суммы, а затем тот, кто заплатил, может взыскать долю с другого в порядке регресса.

Отдельный нюанс — выделение доли в натуре или изменение размера долей. Налоговая ориентируется на данные ЕГРН на 1 января. Если доли перераспределены в течение года, это отразится на начислении следующего года. При продаже доли каждый продавец платит налог за период своего владения, а покупатель — с даты регистрации своей доли. Декларацию по имущественному налогу никто не подаёт, но при продаже доли может возникнуть обязанность отчитаться по НДФЛ, если срок владения меньше минимального.

Совладельцы несут ответственность за неуплату солидарно только в рамках совместной собственности. При долевой — каждый отвечает только за свою часть, и пени начисляются на конкретную задолженность. Если один из собственников имеет льготу, она применяется к его доле, а не ко всему объекту. Например, пенсионер, владеющий половиной квартиры, освобождается от налога на свою долю, а второй собственник платит полностью за свою.

Кто освобождён от налога: льготники и их представители

Налоговым кодексом установлен широкий перечень федеральных льготников, полностью освобождённых от налога на имущество физлиц. К ним относятся Герои Советского Союза и России, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий, лица, подвергшиеся радиационному воздействию, военнослужащие и уволенные с военной службы по достижении предельного возраста, пенсионеры по старости и некоторые другие категории. Льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида: одна квартира, один жилой дом, один гараж и т.д. Выбрать льготный объект можно, подав заявление в налоговую.

Помимо федеральных, существуют местные льготы, которые устанавливаются нормативными актами муниципалитетов. Они могут освобождать от налога многодетные семьи, молодые семьи, детей-сирот и другие категории. Информацию о местных льготах можно найти на сайте ФНС в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или в решении местного органа власти. Льгота не применяется автоматически — необходимо подать заявление и подтверждающие документы.

Представители льготника могут действовать по доверенности, но сама льгота привязана к личности собственника. Если квартира принадлежит не льготнику, а его родственнику, освобождение не действует. Однако при совместной собственности льготник освобождается только от своей доли. Для оформления льготы нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта или через личный кабинет налогоплательщика, приложив документы, подтверждающие право (удостоверение инвалида, пенсионное удостоверение, справка об участии в боевых действиях и т.п.).

С 2021 года действует беззаявительный порядок предоставления льгот для пенсионеров и некоторых других категорий: налоговая применяет освобождение автоматически на основании данных Пенсионного фонда. Но если льгота не учтена, нужно подать заявление. Представитель может подать документы через МФЦ или по почте с нотариальной доверенностью. Срок рассмотрения — около 30 дней, после чего налоговая пересчитает налог и вернёт излишне уплаченную сумму.

Как налоговая узнаёт о новом владельце и присылает уведомление

Источником данных для начисления налога служит Единый государственный реестр недвижимости, оператором которого является Росреестр. При регистрации права собственности, доли, ипотеки или прекращения права сведения автоматически передаются в Федеральную налоговую службу. Обмен происходит по каналам межведомственного взаимодействия, поэтому отдельно сообщать в налоговую о покупке квартиры не нужно. Инспекция получает выписку из ЕГРН и на её основе формирует налоговую базу.

Уведомление направляется налогоплательщику не позднее 30 дней до наступления срока уплаты (1 декабря). Оно может быть вручено лично под расписку, направлено по почте заказным письмом, размещено в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или на портале Госуслуг. Если вы зарегистрированы в личном кабинете, бумажное уведомление по почте не приходит — оно доступно только в электронном виде. С этого момента считается, что вы уведомлены.

Если собственник не получил уведомление, он обязан сообщить в налоговую о наличии объекта налогообложения. Сделать это можно через личный кабинет или обратившись в инспекцию. Сообщение подаётся по форме, утверждённой приказом ФНС. После получения информации налоговая начислит налог и направит уведомление. За неуплату налога начисляются пени за каждый день просрочки, а затем возможен судебный иск о взыскании задолженности.

Уведомление содержит сведения об объекте, налоговой базе, ставке, сумме налога и реквизитах для уплаты. Если вы обнаружили ошибку в данных (например, неверная площадь или кадастровая стоимость), можно подать заявление о перерасчёте. Налоговая проверит информацию и при необходимости запросит данные у Росреестра. Срок перерасчёта — до 30 дней, но на практике может затянуться.

Что делать, если уведомление пришло не тому человеку

Ситуация, когда уведомление о налоге на имущество приходит человеку, который не является собственником, встречается нередко. Причины: ошибка в данных ЕГРН, несвоевременная передача сведений Росреестром, смена собственника, но налоговая ещё не получила обновлённые данные, или технический сбой. Если вы получили уведомление на чужой объект, не игнорируйте его — иначе задолженность могут взыскать с вас.

Первый шаг — проверить, действительно ли вы указаны собственником в ЕГРН. Закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги или сайт Росреестра. Если в выписке вас нет, а уведомление пришло, необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта с заявлением о недостоверности сведений. К заявлению приложите копию выписки из ЕГРН и документы, подтверждающие, что вы не владеете объектом (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на другое лицо).

Второй шаг — подать заявление через личный кабинет налогоплательщика. В разделе «Обратиться в ФНС» выберите тему «Имущественные налоги» и опишите ситуацию. Приложите скан-копии документов. Срок рассмотрения обращения — 30 дней. Если ошибка подтвердится, налоговая аннулирует начисление и направит уведомление действительному собственнику. Пени и штрафы, начисленные вам ошибочно, должны быть отменены.

Если уведомление пришло на имя умершего родственника, наследник должен сообщить в налоговую о смерти собственника и предоставить свидетельство о смерти. Налоговая прекратит начисление на умершего и пересчитает налог на наследника с даты открытия наследства. До регистрации права наследника уведомления могут приходить на имя умершего, но обязанность платить возникает у наследника только после оформления права. В случае сомнений рекомендуется обратиться в налоговую лично или через представителя по доверенности.

Как оспорить начисление и подтвердить, что платить должен другой

Оспаривание начисления налога на имущество начинается с досудебного порядка — обращения в налоговую инспекцию. Необходимо подать заявление о перерасчёте или об отмене налога с приложением документов, подтверждающих, что плательщиком является другое лицо. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда о признании права собственности. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего выносится решение.

Если налоговая отказала или не ответила, можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган — Управление ФНС по субъекту РФ. Жалоба подаётся через личный кабинет или на бумаге в течение одного года со дня, когда вы узнали о нарушении права. К жалобе прикладываются копии документов и решение нижестоящей инспекции. Срок рассмотрения жалобы — 30 дней, может быть продлён ещё на 30 дней.

Крайняя мера — судебное обжалование. Административное исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения налоговой инспекции в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении. Если сумма налога значительна, стоит привлечь юриста. В суде нужно доказать, что на 1 января вы не являлись собственником объекта или что налоговая неправильно применила льготу. Решение суда обязательно для исполнения.

Параллельно с оспариванием можно подать заявление о приостановлении взыскания задолженности. Это не приостанавливает начисление пеней, но предотвращает блокировку счетов и арест имущества. Если суд признает начисление незаконным, налоговая обязана вернуть излишне уплаченные суммы и отменить пени. Для возврата подайте заявление в личном кабинете или в инспекции.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.