Какая недвижимость не облагается налогом на имущество

Налог на имущество физлица начисляют не на всё, что записано в ЕГРН. Закон освобождает от него один объект каждого вида — квартиру, дом, комнату, гараж или хозпостройку до 50 кв. м на участке ИЖС и ЛПХ. Но льгота срабатывает не автоматически по каждому объекту: важно назначение, фактическое использование и площадь. Разобраться, попадает ли под налог конкретная постройка или квартира, можно по кадастровым данным и личному кабинету ФНС. В статье — перечень необлагаемого жилья и построек, условия освобождения, федеральные и местные льготы, а также порядок действий, если налог начислили на объект, который по закону им не облагается.

Какое имущество физлица попадает под налог, а какое нет

Налог на имущество физических лиц — местный налог, который рассчитывает ФНС и включает в уведомление вместе с транспортным и земельным. Декларации не нужны, платить нужно не позднее 1 декабря года, следующего за истёкшим (ст. 409 НК РФ). Объект налога — недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость и зарегистрированное право. Если права нет в ЕГРН, налог не начисляют, даже если вы фактически пользуетесь постройкой.

Под налог попадают квартира, комната, жилой дом, машино-место, гараж, единый недвижимый комплекс, объект незавершённого строительства, а также иные здания, строения и сооружения. Отдельно облагается доля в праве общей собственности на любое из перечисленных объектов. Земельные участки — это другой налог, земельный, его считают по кадастровой стоимости участка.

Не облагается то, что прямо исключено из объекта налогообложения. В частности, общее имущество многоквартирного дома, объекты, входящие в состав общего имущества, и некоторые специализированные объекты. Кроме того, существуют вычеты по площади и льготы — они не выводят объект из-под налога, но уменьшают базу или полностью освобождают собственника. Различайте три вещи: объект не является объектом налога; объект облагается, но есть вычет; объект облагается, но у собственника льгота.

Проверить, что именно у вас в собственности, можно по выписке ЕГРН. В ней указаны кадастровый номер, площадь, назначение и вид разрешённого использования. Эти характеристики решают, применяется ли освобождение. Если в выписке указано «жилое», «жилой дом», «машино-место» или «гараж», объект относится к облагаемым, но по нему может действовать вычет или льгота. Если указано «объект общего имущества» или «сооружение» с особым назначением, возможен прямой вывод из-под налога.

Три условия освобождения: назначение, использование и площадь

Освобождение от налога на имущество физлица — не автоматическая процедура по одному признаку. Налоговая смотрит на три характеристики одновременно: назначение объекта, фактическое использование и площадь. Если хотя бы одна характеристика не совпадает, налог начислят.

Назначение. В ЕГРН и кадастре фиксируется вид объекта и вид разрешённого использования. Жилой дом, квартира, комната — жилое назначение. Гараж, машино-место — нежилое, но прямо названы в НК РФ как облагаемые. Хозпостройка на участке ИЖС или ЛПХ — вспомогательное строение, и для неё действует отдельное правило по площади. Сарай на землях сельхозназначения для коммерческого хранения — уже не хозпостройка для личного хозяйства.

Использование. Даже жилой дом может использоваться для предпринимательства: гостиница, офис, салон. Если помещение фактически занято под бизнес, льгота и вычет могут не применяться, а налоговая вправе пересчитать налог. Для хозпостроек ключевое — личное подсобное хозяйство, а не коммерческое производство. Использование подтверждается документами: техпаспорт, договоры, акты проверок.

Площадь. По хозпостройкам на участке ИЖС и ЛПХ действует лимит — до 50 кв. м. Если площадь больше, налог начисляют на всю площадь, а не только на превышение. По жилым объектам площадь не выводит из-под налога, но уменьшает базу через вычеты: например, по квартире база уменьшается на кадастровую стоимость определённого метража. Точные размеры вычетов смотрите в актуальных нормах НК РФ и в начислениях ЛК ФНС.

Если объект используется частично под бизнес, а частично для личного проживания, налоговая может применить пропорциональный расчёт. Спорные ситуации решает суд, но на практике достаточно документально подтвердить назначение и фактическое использование. Сохраняйте техпаспорт, выписку ЕГРН и документы на землю — они понадобятся при проверке.

Жильё, которое не облагается: квартира, дом, комната, гараж

Жилая недвижимость — квартира, комната, жилой дом — облагается налогом, но с вычетами по площади. Полного освобождения для обычной квартиры нет, если только собственник не относится к льготной категории. Вычет уменьшает налоговую базу: из кадастровой стоимости вычитают стоимость определённого метража. Для квартиры — часть площади, для комнаты — меньше, для жилого дома — больше. Точные размеры вычета указаны в НК РФ, их применяет сама налоговая при расчёте.

Гараж и машино-место — облагаемые объекты. Федеральной льготы для всех собственников гаража нет. Но регионы вправе устанавливать дополнительные местные льготы, поэтому в некоторых муниципалитетах гараж может не облагаться или облагаться со скидкой. Проверять нужно решение местного совета депутатов, а не только НК РФ.

Жилой дом на участке ИЖС облагается, но с вычетом по площади. Если дом используется как единственное жильё, это не освобождает от налога на имущество — единственное жильё влияет на НДФЛ при продаже, а не на имущественный налог. Не путайте эти режимы: минимальный срок владения для продажи без НДФЛ — 5 лет, в отдельных случаях 3 года (ст. 217.1 НК РФ), но к ежегодному налогу на имущество это отношения не имеет.

Апартаменты и нежилые помещения в жилом комплексе облагаются как нежилые объекты, часто по повышенной ставке, которую устанавливает регион. Льгот и вычетов по площади для них обычно нет. Если вы купили апартаменты, рассчитывайте налог по кадастровой стоимости без вычета. Статус «квартира» в договоре не превращает апартаменты в жильё для налоговых целей — смотрите назначение в ЕГРН.

Доля в праве на квартиру или дом облагается пропорционально доле. Если квартира в общей совместной собственности супругов, налоговая может распределить доли или начислить налог одному собственнику — уточняйте в ЛК ФНС. Вычет по площади применяется к объекту в целом, а не к каждой доле отдельно.

Хозпостройки до 50 кв. м на участке ИЖС и ЛПХ

Хозпостройки и сооружения вспомогательного использования на участке ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества до 50 кв. м не облагаются налогом на имущество физлица. Это прямое исключение из объекта налогообложения, а не льгота. Если площадь больше 50 кв. м, налог начисляют на всю площадь по кадастровой стоимости.

Условия применения освобождения:

1. Постройка расположена на земельном участке с видом разрешённого использования «ИЖС», «ЛПХ», «садоводство» или «огородничество».
2. Площадь объекта — не более 50 кв. м по данным ЕГРН или техпаспорта.
3. Постройка не используется для предпринимательской деятельности.
4. Назначение — вспомогательное: баня, сарай, летняя кухня, гараж на участке, теплица.

Если хозпостройка не зарегистрирована в ЕГРН, налог на неё не начисляют, потому что нет объекта налогообложения. Но с 2019 года действует уведомительный порядок для домов и бань на участках: регистрировать нужно капитальные строения. Сарай без фундамента и теплица обычно не являются объектами капитального строительства и в ЕГРН не попадают.

Если площадь постройки ровно 50 кв. м, освобождение применяется. Если 50,1 кв. м — уже нет, налог начислят на всю площадь. Дробление объекта на несколько построек по 50 кв. м не всегда работает: налоговая может расценить это как схему, если постройки фактически образуют единый объект. Судебная практика по таким делам неоднородна.

Для подтверждения площади используйте выписку ЕГРН или технический паспорт. Если в документах площадь указана неверно, подайте заявление на кадастровый учёт изменений через МФЦ или Росреестр. После исправления сведений налоговая пересчитает налог. Если постройка используется под магазин или мастерскую, освобождение не применяется независимо от площади.

Общее имущество МКД, аварийные дома и объекты для обороны

Общее имущество многоквартирного дома не является объектом налогообложения у собственников квартир. Лестничные клетки, крыши, подвалы, инженерные сети, земельный участок под домом — всё это не облагается налогом на имущество физлица. Собственник квартиры платит налог только за свою квартиру, а не за долю в общем имуществе.

Не облагаются объекты, включённые в перечень, который утверждает Правительство РФ. В частности, это объекты для обеспечения обороны страны и безопасности государства, объекты гражданской обороны, ядерные установки, ледоколы, космические объекты и некоторые другие. Для физлица такие объекты — редкость, но если вы владеете, например, защитным сооружением гражданской обороны, налог не начисляют.

Аварийные дома и дома, признанные непригодными для проживания, не освобождаются от налога автоматически по всей стране. Федеральное освобождение для аварийного жилья в НК РФ прямо не закреплено. Однако регионы вправе устанавливать местные льготы, и в некоторых муниципалитетах аварийные дома освобождены. Проверять нужно нормативный акт местного совета депутатов.

Если дом признан аварийным и подлежит сносу, налоговая может прекратить начисление налога с даты снятия объекта с кадастрового учёта. До этого момента налог начисляют, даже если проживать в доме невозможно. Собственнику стоит подать заявление в местную администрацию о признании дома аварийным и добиваться внесения изменений в ЕГРН. После сноса объект снимают с учёта, и налог прекращается.

Объекты незавершённого строительства облагаются налогом, если зарегистрированы в ЕГРН. Если фундамент или коробка дома не зарегистрированы, налог не начисляют. Но после регистрации объекта налоговая начнёт считать налог с даты постановки на учёт. Учитывайте это при планировании строительства: регистрация нужна для продажи и ипотеки, но она же создаёт налоговую обязанность.

Льготы по налогу на имущество: федеральные и местные

Федеральные льготы установлены ст. 407 НК РФ. Они освобождают от налога один объект каждого вида: одну квартиру, один дом, один гараж или машино-место, одну хозпостройку до 50 кв. м и т. д. Льгота не применяется автоматически — нужно подать заявление в ФНС. Если заявление не подано, налоговая может применить льготу по имеющимся данным, но не обязана.

Кто имеет право на федеральную льготу:

• пенсионеры;
• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• ветераны боевых действий;
• лица, пострадавшие от радиационных аварий;
• военнослужащие и уволенные с военной службы при определённых условиях;
• члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
• некоторые другие категории по ст. 407 НК РФ.

Льгота действует только на один объект каждого вида. Если у пенсионера две квартиры, освобождается одна — по выбору собственника. Заявление о выборе объекта подаётся в ФНС до 1 декабря года, за который рассчитывается налог. Если не подать, налоговая выберет объект с максимальной суммой налога, что не всегда выгодно.

Местные льготы устанавливают муниципальные образования. Они могут освобождать отдельные категории граждан, например многодетные семьи, детей-сирот, почётных граждан города. Перечень зависит от региона и даже от конкретного поселения. Проверять нужно решение местного совета депутатов или нормативный акт представительного органа муниципалитета.

Для оформления льготы подайте заявление через ЛК налогоплательщика, Госуслуги или лично в налоговую. Приложите документы, подтверждающие право: пенсионное удостоверение, справку об инвалидности, удостоверение ветерана. Срок рассмотрения — обычно до 30 дней. Если льгота положена, но налог уже начислен, подайте заявление на перерасчёт. Переплату вернут или зачтут в счёт будущих платежей.

Как проверить, облагается ли ваш объект: кадастр, ЕГРН и ЛК ФНС

Проверка начинается с выписки ЕГРН. Закажите её через Госуслуги, МФЦ или Росреестр. В выписке смотрите: вид объекта, назначение, площадь, вид разрешённого использования земельного участка, кадастровую стоимость. Эти данные определяют, попадает ли объект под освобождение. Если в выписке указано «жилой дом», «квартира», «машино-место» — объект облагается, но возможны вычет или льгота. Если указано «сооружение» с назначением «объект гражданской обороны» — не облагается.

Далее сверьтесь с ЛК налогоплательщика на сайте ФНС. В разделе «Налоги» видно, какие объекты учтены и какие суммы начислены. Если объекта в ЛК нет, но он у вас в собственности, подайте заявление о постановке на учёт или уточните данные. Если объект есть, но он не должен облагаться, готовьте заявление на перерасчёт.

Проверьте кадастровую стоимость. Если она завышена, налог будет выше. Оспорить кадастровую стоимость можно через комиссию при Росреестре или через суд. Для этого нужна независимая оценка. Снижение кадастровой стоимости уменьшает налог за текущий и предыдущие годы, но не более чем за три года.

Порядок проверки:

1. Закажите выписку ЕГРН на объект через Госуслуги.
2. Сверьте назначение и площадь с условиями освобождения.
3. Войдите в ЛК ФНС и проверьте, учтён ли объект и какая сумма начислена.
4. Если объект не должен облагаться, подайте заявление в ФНС через ЛК.
5. Приложите выписку ЕГРН и документы, подтверждающие право на освобождение.
6. Дождитесь ответа — обычно до 30 дней.

Если объект только что куплен, налог начнут начислять с даты регистрации права. Уведомление придёт за год, в котором возникло право. Если продали объект, налог прекращается с даты регистрации перехода права. Проверяйте ЛК ФНС после сделок, чтобы не платить за проданное имущество.

Что делать, если налог начислили на необлагаемый объект

Если вы получили уведомление с налогом на объект, который не должен облагаться, не платите вслепую. Сначала проверьте основание: возможно, налоговая не учла льготу, вычет или освобождение. Порядок действий:

1. Откройте ЛК налогоплательщика и найдите объект в разделе начислений.
2. Сверьте данные с выпиской ЕГРН: назначение, площадь, кадастровый номер.
3. Определите основание освобождения: ст. 407 НК РФ (льгота), вычет по площади, хозпостройка до 50 кв. м, общее имущество МКД.
4. Подайте заявление на перерасчёт или на льготу через ЛК ФНС. Укажите кадастровый номер и основание.
5. Приложите выписку ЕГРН, техпаспорт, документы на землю.
6. Дождитесь решения. Если откажут — подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган.

Срок подачи заявления на перерасчёт — не ограничен, но пересчитать налог могут не более чем за три предыдущих года. Если налог уже уплачен, переплату вернут на счёт или зачтут в счёт будущих платежей. Для возврата подайте заявление в ЛК ФНС.

Если налоговая не реагирует, обращайтесь в вышестоящий орган или в суд. В суде нужно доказать, что объект не является объектом налогообложения или что льгота применена неправомерно. Судебная практика по хозпостройкам и общему имуществу МКД в целом складывается в пользу собственников, но каждый случай индивидуален.

Не игнорируйте уведомление: если налог не уплачен, начнут начислять пени, а затем взыщут через суд. Даже если вы правы, лучше сначала подать заявление на перерасчёт, а не просто не платить. Приложите документы, подтверждающие право на освобождение. Если сумма значительная, обратитесь к налоговому консультанту — он поможет составить заявление и собрать доказательства.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.