Как стать самозанятой и сдавать квартиру

Главное

• Самозанятая может легально сдавать квартиру, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД).
• Для сдачи квартиры в аренду самозанятой обязательно заключить договор аренды и выдать арендатору чек.
• Зарегистрировать сдачу квартиры и формировать чеки можно через приложение «Мой налог».
• Доход от сдачи квартиры, облагаемый НПД, не дает права на налоговые вычеты (например, имущественный или за лечение), так как не считается базой по НДФЛ.
• За неуплату налога с аренды предусмотрена ответственность, поэтому важно платить НПД своевременно.

Сдача квартиры в аренду — это доход от использования имущества. Если вы получаете его неофициально, вы рискуете: налоговая может доначислить налог на доходы физических лиц (13%), пени и штрафы за сокрытие доходов. Легальный способ — оформить статус самозанятой и платить налог на профессиональный доход (НПД). Это простая процедура, которая занимает не больше 10 минут через приложение «Мой налог».

Ставка налога ниже, чем НДФЛ: 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% — если арендатором выступает компания. Вам не нужно подавать декларации, покупать кассу или вести отчетность — все операции фиксируются в приложении. Вы сами решаете, когда зарегистрировать доход и сформировать чек.

В статье разберем пошаговый алгоритм: как стать самозанятой, оформить договор и чек, какие данные нужны для чека, как платить налог и что грозит за неуплату. Также расскажем, как легально сдавать квартиру, если статус самозанятой вам не подходит.

Самозанятая сдает квартиру: налог на профессиональный доход

Сдача квартиры в аренду — это доход от использования имущества. Если вы зарегистрированы как самозанятая (плательщик налога на профессиональный доход, НПД), такой доход облагается по льготным ставкам, которые устанавливает закон. Для дохода, полученного от физических лиц, ставка одна, для дохода от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — другая. Точные значения ставок приведены в законе о налоге на профессиональный доход, и они не меняются в зависимости от региона или количества квартир.

Важное ограничение: применять НПД можно, пока ваш годовой доход не превысит лимит, установленный законом. Если суммарный доход за год (не только от аренды, но и от другой деятельности) превысит этот лимит, статус самозанятой автоматически утрачивается. После этого сдавать квартиру придется уже как физическому лицу, уплачивая налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по общей ставке 13% (или 15% при доходе свыше определенной суммы).

Еще один нюанс: доход самозанятой не облагается страховыми взносами, поэтому он не формирует пенсионные баллы и не учитывается при расчете больничных и декретных выплат. Если для вас важна будущая пенсия, взносы в Социальный фонд придется платить добровольно. Кроме того, с дохода самозанятой не возвращаются налоговые вычеты — например, имущественный вычет при покупке жилья или социальные вычеты за лечение и обучение. Это прямое следствие того, что НПД не является базой по НДФЛ. Если вы планируете в ближайшие годы покупать квартиру и хотите вернуть до 260 000 ₽ (или до 650 000 ₽ при покупке в ипотеку с учетом вычета по процентам), стоит заранее оценить, что потеряете этот возврат с доходов от аренды.

Договор аренды и чек: что обязательно оформить

Легальная сдача квартиры в аренду самозанятой требует двух документов: письменного договора аренды и чека, сформированного в приложении «Мой налог». Договор защищает обе стороны: фиксирует срок, размер платы, порядок оплаты, ответственность за коммунальные услуги и состояние имущества. Без договора при проверке или споре с арендатором сложно доказать, что вы не просто пускали знакомых пожить, а вели предпринимательскую деятельность.

В договоре обязательно укажите паспортные данные сторон, адрес квартиры, срок аренды (если больше 11 месяцев — договор подлежит государственной регистрации, но для налогового учета это не критично, главное — платить налог с фактически полученных сумм), размер ежемесячной платы и порядок ее внесения. Отдельно пропишите, кто платит коммунальные услуги: если арендатор компенсирует вам их стоимость, эта компенсация также считается вашим доходом, и с нее нужно платить налог. Чтобы избежать лишних начислений, можно включить коммунальные платежи в сумму аренды или заключить отдельное соглашение, по которому арендатор сам оплачивает счета напрямую ресурсоснабжающим организациям.

Чек — это документ, подтверждающий получение дохода. Его нужно формировать при каждом поступлении денег от арендатора. Если арендатор переводит деньги на карту, чек формируется в день поступления средств. Если платит наличными — в день получения. Чек можно отправить арендатору в мессенджер или на электронную почту — это требование закона, а не рекомендация. Арендатор вправе потребовать чек, и его отсутствие может быть расценено как нарушение.

Как зарегистрировать сдачу квартиры в приложении «Мой налог»

Если вы еще не зарегистрированы как самозанятая, сначала нужно оформить статус. Это можно сделать через приложение «Мой налог», через Госуслуги или в отделении ФНС. Процедура занимает несколько минут, никаких документов о праве собственности на квартиру предоставлять не нужно — налоговая не проверяет, ваша ли это квартира, вы сдаете ее по договору или безвозмездно пользуетесь по доверенности. Главное — чтобы доход был реальным и вы могли подтвердить источник.

После регистрации статуса самозанятой сама сдача квартиры не требует отдельной регистрации. Вам не нужно подавать уведомление о начале деятельности, вставать на учет как арендодатель или открывать расчетный счет. Достаточно при каждом получении дохода формировать чек в приложении. Приложение автоматически считает налог по итогам месяца и присылает уведомление о сумме к уплате.

Пошаговый порядок действий при получении арендной платы выглядит так:

1. Откройте приложение «Мой налог» и авторизуйтесь (по ИНН и паролю от Госуслуг или по биометрии).
2. Нажмите кнопку «Новая продажа» или «Добавить доход».
3. Укажите источник дохода — «Сдача в аренду квартиры» или выберите соответствующий тип из списка.
4. Введите сумму полученной арендной платы.
5. Если плательщик — физическое лицо, чек сформируется сразу. Если плательщик — юридическое лицо или ИП, потребуется указать его ИНН.
6. Отправьте чек арендатору (можно через мессенджер или на почту).

Чек нужно сформировать в день получения денег. Если арендатор перевел плату за несколько месяцев вперед, чек формируется на всю сумму сразу. Если плата поступает частями в течение месяца — на каждую часть отдельно.

Какие поля и данные нужны для чека при аренде

При формировании чека в приложении «Мой налог» важно правильно заполнить все поля, чтобы избежать ошибок и претензий со стороны налоговой. Основные данные, которые потребуются:

• Сумма дохода — точная сумма, полученная от арендатора. Если арендатор перевел 25 000 ₽, в чеке должна стоять именно эта цифра, без округлений и вычета комиссий банка.
• Тип дохода — выберите «Сдача в аренду (наем) жилого помещения». Если в списке нет такого пункта, выберите «Иные доходы» и вручную укажите назначение.
• Плательщик — физическое лицо или организация. Для физического лица достаточно ФИО, для организации или ИП — ИНН. Если арендатор — иностранный гражданин, укажите его паспортные данные, но лучше, если он предоставит ИНН.
• Дата платежа — дата фактического получения денег. Если деньги поступили на карту 5-го числа, чек оформляйте 5-го числа, даже если договором предусмотрена оплата до 10-го числа.

Особый случай — если арендатор платит наличными. В этом случае чек все равно формируется в день получения денег, но в приложении нужно указать способ расчета — «наличные». Если арендатор перевел деньги на карту, способ расчета — «безналичные». Если вы получаете оплату от имени третьего лица (например, арендатор попросил друга перевести деньги), в чеке все равно указывайте арендатора как плательщика, а в комментарии можно добавить пояснение.

Если вы ошиблись при заполнении чека (неверная сумма, не тот плательщик), чек можно аннулировать в течение определенного времени. Для этого в приложении найдите сформированный чек и выберите опцию «Аннулировать». Аннулирование доступно только до момента уплаты налога с этого дохода. После уплаты исправить ошибку можно только через обращение в налоговую.

Как платить налог с аренды и когда это делать

Налог с доходов самозанятой уплачивается не при каждом получении денег, а по итогам месяца. Приложение «Мой налог» автоматически суммирует все доходы за месяц и рассчитывает сумму налога к уплате. Уведомление с суммой приходит в приложение до 12-го числа следующего месяца. Оплатить налог нужно не позднее 28-го числа следующего месяца. Например, за доходы, полученные в январе, налог нужно уплатить до 28 февраля.

Если дохода в каком-то месяце не было (квартира пустовала или арендатор задержал оплату), налог платить не нужно — уведомление с нулевой суммой не формируется. Но важно помнить: если арендатор перевел деньги за несколько месяцев вперед, налог нужно заплатить в том месяце, когда деньги фактически поступили на счет, а не в том, за который они предназначены.

Оплатить налог можно прямо из приложения «Мой налог» — там есть кнопка «Оплатить», которая ведет на страницу оплаты через банк или по реквизитам. Также можно сформировать квитанцию и оплатить в любом банке или через онлайн-банк. Удобно настроить автоплатеж — тогда налог будет списываться автоматически с вашей карты в установленный срок. Но помните: если вы меняете карту или банк, автоплатеж нужно перенастроить, иначе можно пропустить срок уплаты.

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо без статуса самозанятой, налог платить придется самостоятельно — до 15 июля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля уплатить налог. Это менее удобно и требует больше времени, поэтому для регулярной сдачи квартиры статус самозанятой обычно выгоднее.

Что будет, если не платить налог с аренды

Неуплата налога с доходов от аренды — это нарушение налогового законодательства, которое влечет ответственность. Если налоговая узнает о том, что вы сдаете квартиру и не платите налог, вам могут доначислить налог за весь период, начислить пени и штраф. Размер штрафа зависит от того, как именно налоговая узнала о доходе.

Если вы не подавали декларацию и не платили налог, налоговая может привлечь вас к ответственности за неуплату налога. Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога, а если будет доказан умысел — 40%. Кроме того, за каждый день просрочки начисляются пени — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день. Если налоговая докажет, что вы намеренно скрывали доход, возможна уголовная ответственность при особо крупных размерах неуплаты (более 2,7 млн ₽ за три года).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры? Основные источники: жалобы соседей или арендаторов, данные банков о регулярных поступлениях на карту, информация от управляющей компании или ТСЖ, а также реклама на сайтах объявлений. Если налоговая направит запрос в банк и увидит регулярные переводы от одного и того же лица с пометкой «за аренду», это станет основанием для проверки.

Важно: если вы сдаете квартиру и не платите налог, но при этом официально работаете и платите НДФЛ с зарплаты, налоговая может доначислить налог с доходов от аренды по ставке 13% (или 15% при превышении порога) и потребовать подать декларацию. При этом вы не сможете применить льготные ставки самозанятой задним числом — статус НПД нужно было оформлять до получения дохода.

Если вы уже получили доход от аренды и не заплатили налог, лучше не ждать проверки, а добровольно зарегистрироваться самозанятой и подать уточненную декларацию. В этом случае штраф может быть меньше, а пени будут начислены только за фактический период просрочки.

Как легально сдавать квартиру, если вы не самозанятая

Если вы не хотите или не можете оформить статус самозанятой (например, из-за превышения лимита дохода или по другим причинам), сдавать квартиру легально можно и без НПД. Есть два основных варианта: уплата НДФЛ как физическое лицо или регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Вариант 1: НДФЛ как физическое лицо. Это самый простой способ. Вы заключаете договор аренды, получаете доход и по итогам года подаете налоговую декларацию 3-НДФЛ. Сроки: декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля. Ставка налога — 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн ₽ в год). Этот вариант подходит, если у вас небольшой доход от аренды и вы готовы заниматься декларированием раз в год. Минус — нельзя применять профессиональные вычеты, а если вы сдаете квартиру систематически, налоговая может посчитать это предпринимательской деятельностью и потребовать зарегистрировать ИП.

Вариант 2: Индивидуальный предприниматель. Если вы сдаете несколько квартир или планируете развивать арендный бизнес, можно зарегистрироваться как ИП. Для аренды жилья подходит патентная система налогообложения (ПСН) или упрощенная система (УСН). На патенте стоимость патента фиксирована и не зависит от фактического дохода, что удобно при стабильной сдаче. На УСН налог платится с разницы между доходами и расходами (ставка 15%) или с доходов (ставка 6%). При этом нужно платить страховые взносы за себя, а также сдавать отчетность. Этот вариант сложнее в администрировании, но позволяет учитывать расходы на содержание квартиры.

Вариант 3: Самозанятость, но с учетом ограничений. Если вы уже используете НПД для других доходов, вы можете сдавать квартиру в рамках этого же статуса, пока ваш общий годовой доход не превысит лимит. Если превысите — придется перейти на другой режим с начала следующего месяца. Важно помнить, что при превышении лимита нужно уведомить налоговую и перейти на общий режим или УСН, иначе налоговая может доначислить налоги по общей системе.

Выбор варианта зависит от вашей ситуации. Если вы сдаете одну квартиру и доход нестабилен — проще быть самозанятой. Если квартир несколько или доход высокий — рассмотрите ИП на патенте или УСН. В любом случае, главное — не скрывать доход и своевременно платить налоги.

Часто спрашивают

Можно ли вернуть налоговый вычет с дохода от аренды квартиры самозанятой?

Нет, с дохода, обложенного налогом на профессиональный доход (НПД), налоговые вычеты не возвращаются. Право на вычеты появляется только при наличии доходов, облагаемых НДФЛ, например, зарплаты.

Какой максимальный размер имущественного вычета при покупке квартиры?

Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется с расходов до 2 000 000 ₽, что позволяет вернуть до 260 000 ₽ налога. По ипотечным процентам действует отдельный вычет с суммы до 3 000 000 ₽, возврат — до 390 000 ₽.

Нужно ли платить НДФЛ с аренды, если я самозанятая?

Нет, доход самозанятого от сдачи квартиры облагается налогом на профессиональный доход, а не НДФЛ. Этот доход не считается базой по НДФЛ, поэтому налог на доходы физических лиц с него платить не нужно.

Какой налог платит самозанятая при сдаче квартиры в аренду?

Самозанятая платит налог на профессиональный доход (НПД) со всех поступлений от аренды. Это специальный налоговый режим, который заменяет НДФЛ для данного вида дохода.

Сколько можно вернуть за квартиру в ипотеку при наличии зарплаты?

При наличии зарплаты, облагаемой НДФЛ, можно вернуть до 650 000 ₽: до 260 000 ₽ за покупку квартиры и до 390 000 ₽ по процентам ипотеки. Однако если вы самозанятая и не имеете других доходов, облагаемых НДФЛ, эти вычеты недоступны.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.