Как оформить сдачу квартиры через «Мой налог»

Главное

• Сдавать квартиру можно как самозанятый: ставка налога составит 4% от дохода.
• Для сдачи квартиры можно зарегистрироваться как ИП на патенте или УСН — ставка зависит от выбранной системы налогообложения.
• При сдаче квартиры в аренду можно применить налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу.
• Доход от сдачи квартиры нужно задекларировать: подать декларацию 3-НДФЛ в установленные сроки.
• Если не платить налог с аренды, предусмотрена ответственность — штрафы и пени.

Сдача квартиры в аренду — стабильный источник дохода, но без официального оформления он превращается в налоговый риск. Приложение «Мой налог» решает эту проблему: регистрация в качестве самозанятого занимает несколько минут, а налог с аренды начисляется автоматически. Вы получаете легальный статус, подтверждённый доход и отсутствие вопросов от налоговой.

В статье разберём, как рассчитать налог с аренды, какие ставки действуют для самозанятых и ИП, когда нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и что грозит за неуплату. Также покажем пошаговый план оформления — от регистрации в приложении до уплаты налога. Вы узнаете, как выбрать оптимальный налоговый режим и избежать штрафов.

Что такое налог на доход от сдачи квартиры

Сдача квартиры в аренду — это получение дохода, с которого государство взимает налог. По закону любой доход физического лица облагается налогом, и аренда не исключение. Если вы сдаёте квартиру и получаете за это деньги, вы обязаны задекларировать этот доход и уплатить с него налог. Игнорирование этого требования может привести к штрафам и пеням, а в некоторых случаях — к уголовной ответственности.

Налог на доход от аренды можно платить несколькими способами. Самый простой и популярный — оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход по ставке 4%. Для этого достаточно скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в нём. Другой вариант — зарегистрировать индивидуального предпринимателя и выбрать патентную систему налогообложения или упрощённую систему (УСН). Третий способ — платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) как обычный гражданин, подав декларацию 3-НДФЛ. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки, которые мы рассмотрим далее.

Важно понимать: если вы сдаёте квартиру и не платите налог, налоговая инспекция может узнать об этом из разных источников — например, от соседей, из объявлений в интернете или при проверке банковских счетов. Поэтому легализация дохода от аренды — это не только соблюдение закона, но и защита от неприятных последствий.

Как рассчитать налог с аренды квартиры

Расчёт налога зависит от того, какой способ налогообложения вы выбрали. Если вы самозанятый, ставка составляет 4% от дохода при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — если арендатор юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Например, если вы сдаёте квартиру за 30 000 ₽ в месяц физическому лицу, налог составит 1 200 ₽ в месяц. При этом в приложении «Мой налог» расчёт происходит автоматически: вы просто вносите сумму полученного дохода, а приложение показывает, сколько нужно заплатить.

Если вы ИП на патентной системе, налог не зависит от фактического дохода — вы платите фиксированную сумму, рассчитанную исходя из потенциально возможного годового дохода, установленного региональным законом. Точную сумму патента можно узнать на сайте ФНС или в налоговой инспекции. При УСН налог рассчитывается как 6% от полученного дохода (или 15% от разницы между доходами и расходами, если вы выбрали такой объект налогообложения).

Если вы платите НДФЛ как обычный гражданин, ставка составляет 13% для резидентов РФ. Налог нужно рассчитать самостоятельно и указать в декларации 3-НДФЛ. Например, при доходе 300 000 ₽ за год налог составит 39 000 ₽. В декларации вы указываете все полученные доходы от аренды, а налоговая проверяет расчёт.

Не забывайте: если вы сдаёте квартиру посуточно, доходы также нужно декларировать. Не имеет значения, как часто вы сдаёте жильё — раз в месяц или каждый день, — налог платится со всей суммы полученного дохода.

Налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду

При сдаче квартиры в аренду можно уменьшить налоговую базу за счёт налоговых вычетов. Если вы платите НДФЛ как обычный гражданин, вы имеете право на стандартные, социальные и имущественные вычеты. Например, если вы купили квартиру и оформили имущественный вычет, вы можете вернуть до 260 000 ₽ налога, уплаченного с любых доходов, включая доход от аренды. Для этого нужно подать декларацию 3-НДФЛ и приложить документы, подтверждающие право на вычет.

Социальный вычет на лечение и обучение также можно применить к доходам от аренды. Лимит такого вычета — 150 000 ₽ в год на одного налогоплательщика. Это значит, что если вы потратили на своё лечение или обучение 150 000 ₽, вы можете уменьшить свой налогооблагаемый доход на эту сумму и вернуть 13% от неё, то есть 19 500 ₽. Вычеты суммируются, и вы можете использовать их все в одном году, если ваш доход позволяет.

Однако если вы самозанятый или ИП на патенте, налоговые вычеты вам недоступны. Самозанятые не платят НДФЛ, поэтому и возвращать им нечего. ИП на патенте также не может применять вычеты, поскольку налог рассчитывается от потенциального дохода, а не от фактического. Исключение — ИП на УСН: они могут учитывать страховые взносы в расходах, но это не налоговый вычет в классическом понимании.

Важно помнить: вычеты применяются только к доходам, облагаемым НДФЛ по ставке 13%. Если вы платите налог по другим ставкам, вычеты не применяются.

Сдача квартиры как самозанятый: ставка 4%

Самозанятость — самый простой способ легализовать доход от аренды. Для этого не нужно регистрировать ИП и сдавать отчётность. Достаточно скачать приложение «Мой налог», зарегистрироваться и начать выдавать чеки арендаторам. Ставка налога — 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — юридическому лицу или ИП. Это значительно ниже, чем 13% НДФЛ.

Чтобы стать самозанятым, нужно соответствовать требованиям: быть гражданином РФ или ЕАЭС, не иметь работодателя, с которым заключён трудовой договор, и получать доход не более 2,4 млн ₽ в год. Если ваш доход от аренды превысит этот лимит, вы потеряете право на самозанятость и должны будете перейти на другой режим. Регистрация занимает несколько минут: в приложении «Мой налог» нужно подтвердить номер телефона, загрузить паспорт и сделать фото. После этого вы можете выдавать чеки и платить налог.

При каждой сдаче квартиры вы формируете чек в приложении и отправляете его арендатору. Налог рассчитывается автоматически: 4% или 6% от суммы дохода. Оплатить налог можно в приложении или через банк. Самозанятые не платят страховые взносы, поэтому пенсия формируется только за счёт добровольных взносов.

Этот способ подходит, если вы сдаёте одну-две квартиры и ваш доход не превышает лимит. Если квартир больше или доход выше, рассмотрите другие варианты.

Сдача квартиры как ИП на патенте или УСН

Если вы сдаёте несколько квартир или ваш доход от аренды превышает 2,4 млн ₽ в год, стоит зарегистрировать ИП. Для сдачи квартир в аренду чаще всего выбирают патентную систему или упрощённую систему налогообложения. Патент — это фиксированная стоимость за право вести деятельность в течение года. Сумма патента рассчитывается исходя из потенциально возможного дохода, который устанавливает регион. Например, в Москве для сдачи квартиры площадью до 50 кв. м потенциальный доход может составлять определённую сумму, и патент будет стоить 6% от неё. Точную стоимость можно рассчитать на сайте ФНС.

При патентной системе вы не платите налог с фактического дохода — только стоимость патента. Это выгодно, если фактический доход выше потенциального. Однако патент действует только на тот регион, где вы его купили, и на конкретный объект. Если у вас несколько квартир в разных районах, нужно покупать несколько патентов. Также нужно вести книгу учёта доходов, но сдавать декларацию не требуется.

УСН — более гибкий вариант. Вы платите 6% с дохода или 15% с разницы между доходами и расходами. Для аренды обычно выгоднее 6% с дохода, так как расходов немного. При УСН нужно подавать налоговую декларацию раз в год и платить авансовые платежи ежеквартально. Также нужно платить страховые взносы за себя, но их можно вычесть из налога.

ИП на патенте и УСН обязаны платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование. Это дополнительная нагрузка, но она даёт право на пенсию и медицинскую помощь. Выбор между патентом и УСН зависит от вашего дохода и количества объектов. Если доход стабильный и вы хотите минимизировать отчётность — выбирайте патент. Если доходы меняются или вы планируете расширяться — УСН.

Когда и как подать декларацию 3-НДФЛ

Если вы сдаёте квартиру и платите НДФЛ как обычный гражданин, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным. Например, за доход, полученный в 2025 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года. Уплатить налог — до 15 июля того же года. Если вы не подали декларацию вовремя, налоговая начислит штраф.

Подать декларацию можно несколькими способами. Самый удобный — через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Там нужно заполнить декларацию онлайн, указав все доходы от аренды, и приложить документы, подтверждающие расходы, если вы заявляете вычеты. Также можно подать декларацию через Госуслуги или лично в налоговой инспекции. При личном визите нужно заполнить бланк декларации и предоставить паспорт и ИНН.

В декларации нужно указать сумму дохода от аренды за год. Если вы сдавали квартиру не весь год, укажите доход за фактический период. Налог рассчитывается автоматически, но вы должны проверить правильность. Если вы заявляете имущественный или социальный вычет, приложите подтверждающие документы: договор купли-продажи, кредитный договор, чеки на лечение или обучение.

После подачи декларации налоговая проводит камеральную проверку в течение трёх месяцев. Если всё в порядке, вы получите уведомление об уплате налога. Если вы заявляете вычет, вам вернут переплату на банковский счёт.

Что будет, если не платить налог с аренды

Если вы сдаёте квартиру и не платите налог, налоговая может привлечь вас к ответственности. За неуплату налога предусмотрен штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если будет доказан умысел — 40%. Кроме того, за каждый день просрочки начисляются пени. Если вы не подали декларацию, штраф составит 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽.

Налоговая может узнать о нелегальной сдаче квартиры из разных источников. Например, соседи могут сообщить в инспекцию, или налоговая найдёт ваше объявление на сайте аренды. Также банки передают информацию о поступлениях на счета, и если на ваш счёт регулярно поступают суммы, похожие на арендную плату, это может вызвать вопросы. В последнее время налоговая активно использует данные из интернета и от операторов связи.

Если сумма неуплаченного налога превышает определённый порог, возможна уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Для этого нужно, чтобы сумма недоимки за три года превысила 2,7 млн ₽. Уголовное дело грозит штрафом до 300 000 ₽ или лишением свободы до одного года. Однако на практике уголовные дела по аренде жилья возбуждаются редко, но штрафы и пени — реальная угроза.

Если вы поняли, что не платили налог, лучше добровольно подать декларацию и уплатить налог. В этом случае штраф будет минимальным, а если вы подадите уточнённую декларацию до того, как налоговая узнает о нарушении, штраф может быть вообще не применён.

Пошаговый план оформления налога на аренду

Чтобы легально сдавать квартиру и платить налог, следуйте этому плану:

1. Выберите способ налогообложения. Если доход до 2,4 млн ₽ в год и вы сдаёте одну-две квартиры — оформитесь как самозанятый. Если доход выше или вы хотите учитывать расходы — зарегистрируйте ИП и выберите патент или УСН. Если вы не хотите регистрироваться — платите НДФЛ и подавайте декларацию.
2. Зарегистрируйтесь в выбранной системе. Для самозанятости — скачайте приложение «Мой налог» и пройдите регистрацию. Для ИП — подайте заявление в ФНС через Госуслуги или лично, выбрав патент или УСН.
3. Заключите договор аренды. Составьте письменный договор с арендатором, в котором укажите сумму аренды, срок и условия. Это защитит вас и подтвердит доход.
4. Фиксируйте доход. Если вы самозанятый — выдавайте чек в приложении «Мой налог» при каждой оплате. Если ИП — ведите книгу учёта доходов. Если платите НДФЛ — сохраняйте договор и расписки о получении денег.
5. Платите налог. Самозанятые платят налог автоматически в приложении. ИП на УСН — авансовые платежи ежеквартально, а итоговый налог — до 30 апреля следующего года. ИП на патенте — оплачивают патент в сроки, указанные в патенте. Физлица — до 15 июля после подачи декларации.
6. Подавайте отчётность. Самозанятые не сдают декларацию. ИП на УСН подают декларацию до 30 апреля. ИП на патенте — только книгу учёта доходов. Физлица — декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля.

Если вы сомневаетесь в выборе, проконсультируйтесь с налоговым консультантом или позвоните на горячую линию ФНС. Главное — начать платить налог вовремя, чтобы избежать штрафов.

Часто спрашивают

Какой налог платить при сдаче квартиры самозанятым?

Самозанятый платит налог на профессиональный доход по ставке 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — при сдаче юридическому лицу или ИП. Это минимальная налоговая нагрузка по сравнению с НДФЛ 13%.

Можно ли получить налоговый вычет при сдаче квартиры?

Нет, налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду не предусмотрен. Вычеты из FACTS (имущественный, социальный) относятся к другим ситуациям, например, покупке жилья или расходам на лечение, и не уменьшают налог с арендного дохода.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ при сдаче квартиры самозанятым?

Нет, самозанятые не подают декларацию 3-НДФЛ — налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог». Декларацию подают только те, кто сдаёт квартиру как физлицо по НДФЛ, — до 30 апреля следующего года.

Сколько можно сдавать квартиру без уплаты налога?

Законодательство не предусматривает порога дохода от аренды, при котором можно не платить налог. Любой доход от сдачи квартиры облагается налогом, независимо от суммы, — либо НДФЛ 13%, либо НПД 4–6%.

Как оформить сдачу квартиры через «Мой налог»?

Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» как самозанятый, затем после получения оплаты от арендатора сформируйте чек в приложении. Налог 4–6% спишется автоматически, без деклараций и визитов в налоговую.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.