Физлицо сдаёт квартиру самозанятому: налоги и договор

Сдача квартиры самозанятому — ситуация, в которой многие арендодатели ошибочно расслабляются: раз у арендатора есть статус плательщика НПД, кажется, что налоговая сама разберётся с доходами. Но обязанности сторон не пересекаются: самозанятый отчитывается за свои услуги, а физлицо-арендодатель — за доход от аренды. Именно на арендодателе лежит подача 3-НДФЛ и уплата налога с полученной арендной платы.

Разберём, кто и что декларирует, какие листы и поля 3-НДФЛ заполняет собственник, что взять из справки о доходах самозанятого-арендатора и как отразить его НПД-статус. Покажем способы подачи декларации — личный кабинет ФНС, Госуслуги или бумажный вариант, — что проверить перед отправкой и в какие сроки перечислить НДФЛ. Отдельно остановимся на ситуации, когда самозанятый-арендатор не платит или съехал: как это влияет на декларацию и что делать арендодателю.

Кто и что декларирует, когда квартиру снимает самозанятый

Статус арендатора не меняет главного: доход от сдачи квартиры в аренду — это доход физического лица, и он облагается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов). Арендодатель-физлицо, не оформивший ИП или самозанятость, обязан самостоятельно исчислить налог и задекларировать его по форме 3-НДФЛ. То, что квартиросъёмщик — плательщик налога на профессиональный доход, на обязанности собственника никак не влияет.

Самозанятый-арендатор — отдельный налогоплательщик со своим режимом. Он платит НПД по ставке 4% с доходов от физлиц или 6% — от юрлиц и ИП, лимит его дохода — 2,4 млн ₽ в год, отчётности и онлайн-кассы у него нет, налог считается в приложении «Мой налог» (ФЗ-422). Эти деньги — его налог с его выручки, а не ваш. Вы не становитесь налоговым агентом арендатора и не отвечаете за его НПД.

Ключевой практический вывод: не путайте две параллельные налоговые обязанности. Арендатор декларирует свою предпринимательскую выручку в «Моём налоге», вы декларируете свой арендный доход в 3-НДФЛ. Пересекаются они только в одном месте — в документах, которыми вы подтверждаете размер дохода. Именно об этом — дальше.

Какие листы и поля 3-НДФЛ заполняет арендодатель-физлицо

Арендный доход отражается не в декларации самозанятого, а в вашей 3-НДФЛ. Структура документа для сдачи квартиры такая:

1. Титульный лист — ИНН, ФИО, период (год, за который отчитываетесь), код налогового органа, количество страниц и приложений, ваша подпись и дата.
2. Раздел 1 — итоговая сумма налога к уплате или к возврату. Здесь после всех расчётов появляется сумма НДФЛ, которую вы перечисляете в бюджет.
3. Приложение 1 (доходы) — источник выплаты и сумма дохода. Для аренды квартиры источник — арендатор (физлицо или организация), указывается его ИНН при наличии и сумма полученной арендной платы за год.
4. Раздел 2 / расчёт налоговой базы — ставка 13%, налоговая база и исчисленный налог.

Если арендатор — организация или ИП, они, как правило, сами удерживают НДФЛ как налоговые агенты, и тогда вы декларируете только те суммы, с которых налог не удержан. Но когда квартиросъёмщик — самозанятый, он платит вам как физлицо, налоговым агентом не является и НДФЛ за вас не перечисляет. Значит, весь арендный доход за год вы показываете сами и налог считаете самостоятельно.

Листы вычетов (социальные, имущественные, стандартные) заполняются, только если у вас есть облагаемый НДФЛ доход и вы заявляете право на вычет — например, за лечение или обучение. Доход самозанятого, обложенный НПД, базой по НДФЛ не является, поэтому с него вычеты не возвращаются (гл. 23 НК РФ, ФЗ-422). Это важно, если вы сами одновременно и самозанятый, и арендодатель-физлицо: право на вычет даёт именно арендный доход по НДФЛ, а не выручка по НПД.

Что взять из справки о доходах самозанятого-арендатора

Справка о доходах самозанятого (её формирует приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте ФНС) подтверждает доходы и уплаченный НПД самого арендатора. Для вашей 3-НДФЛ она не обязательна и не заменяет подтверждение вашего дохода. Тем не менее она полезна в двух ситуациях.

Первая — подтверждение статуса. Если вы хотите зафиксировать, что арендатор действительно плательщик НПД, скриншот или PDF из «Моего налога» с указанием режима и ИНН снимает вопросы о том, кто и по какому режиму платит налог. Это особенно актуально, если вы сами применяете НПД и разделяете свои доходы.

Вторая — сверка сумм. Справка показывает, сколько арендатор отразил у себя. Ваш арендный доход и его выручка могут не совпадать (например, он сдаёт ещё что-то или часть платежей идёт как компенсация коммунальных услуг). Расхождение — не ошибка, но полезно понимать, из чего складывается сумма.

Что действительно нужно от арендатора для вашей декларации:

• договор аренды с суммой и периодом;
• подтверждение фактических поступлений — выписки по счёту, расписки, чеки переводов;
• ИНН арендатора (для приложения 1), если он готов его предоставить;
• акт сверки расчётов за год — по желанию, помогает свести цифры.

Справку о доходах самозанятого держите как справочный документ: она не входит в обязательный комплект приложений к 3-НДФЛ, но пригодится, если налоговая запросит пояснения по источнику дохода.

Как отразить арендную плату и НПД-статус квартиросъёмщика в декларации

В самой 3-НДФЛ нет отдельного поля «арендатор — самозанятый». Статус квартиросъёмщика в декларацию не вписывается — он не влияет ни на ставку, ни на базу. Отражается только факт и размер дохода.

Порядок такой:

1. В приложении 1 укажите источник выплаты дохода — арендатора. Если это физлицо, впишите его ФИО и ИНН (при наличии).
2. Проставьте сумму арендной платы, фактически полученную за календарный год. Складывайте все поступления, а не только «официальную» часть.
3. В расчёте базы примените ставку 13% к сумме дохода (для резидентов).
4. В разделе 1 выведите итоговую сумму налога к уплате.

Отдельно разберитесь с коммунальными платежами. Если арендатор компенсирует вам коммунальные услуги сверх арендной платы, эта часть — спорный момент. Когда компенсация идёт как возмещение фактически понесённых вами расходов по счетам, её часто не включают в доход; когда она «зашита» в арендную плату единым платежом — включать нужно. Разделите эти суммы в договоре заранее, чтобы не доказывать потом.

НПД-статус арендатора не даёт вам ни льгот, ни повышенных ставок. Единственное, что стоит держать в голове: если вы сами плательщик НПД, ваш арендный доход по этой квартире всё равно идёт в 3-НДФЛ, а не в «Мой налог», потому что сдача жилья в аренду не относится к вашему профессиональному доходу как самозанятого. Два режима не смешиваются.

Как подать 3-НДФЛ: личный кабинет ФНС, Госуслуги или бумага

Самый быстрый путь — личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Зайдите в раздел деклараций, выберите 3-НДФЛ, заполните поля по подсказкам программы или загрузите готовый файл, подпишите и отправьте. Статус обработки виден там же.

Через Госуслуги вы попадаете в тот же сервис ФНС — отдельной «своей» формы у портала нет. Это удобно, если учётная запись уже подтверждена и вы не хотите отдельно входить в ЛКН.

Бумажный вариант: распечатайте декларацию, приложите копии подтверждающих документов и подайте лично, через МФЦ или почтой с описью вложения. При отправке почтой датой подачи считается дата отправки, поэтому сохраните квитанцию.

Срок подачи — не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным. Если 30 апреля выпадает на выходной, срок сдвигается на ближайший рабочий день. Пропуск срока грозит штрафом и пенями, поэтому не откладывайте на последнюю неделю: в апреле сервисы перегружены.

Что проверить перед отправкой декларации в налоговую

Перед нажатием «Отправить» пройдитесь по чек-листу — большинство ошибок ловится именно здесь.

1. Сумма дохода. Сверьте цифру в приложении 1 с выписками по счёту и договором. Сложите все поступления за год, включая последний декабрьский платёж, если он пришёл в отчётном году.
2. Ставка. Убедитесь, что применяете 13% как резидент. Если часть года вы были нерезидентом, ставка и правила иные — проверьте свой статус.
3. Коммуналка. Разделите арендную плату и компенсацию коммунальных услуг. В доход включайте только то, что считаете своим доходом по договору.
4. Вычеты. Если заявляете социальные или имущественные вычеты, проверьте, что у вас есть облагаемый НДФЛ доход (в том числе арендный) и подтверждающие документы. Доход по НПД базой не является.
5. Реквизиты и ИНН. Проверьте ИНН, код налогового органа, период и подпись.
6. Приложения. Приложите договор аренды, подтверждение поступлений, при необходимости — справку о доходах самозанятого-арендатора.

Отдельно проверьте, не подаёте ли вы декларацию дважды — например, через ЛКН и бумагой. Дублирование создаёт путаницу в базе и лишние вопросы. Дождитесь статуса «Принято» по первому отправлению.

Если сомневаетесь в расчёте, воспользуйтесь проверкой декларации прямо в ЛКН — сервис подсветит несостыковки до отправки. Это дешевле, чем потом подавать уточнённую декларацию.

Как заплатить НДФЛ с аренды и в какие сроки

После подачи декларации налоговая исчисляет сумму и формирует уведомление. Уплатить НДФЛ нужно не позднее 15 июля года, следующего за отчётным. То есть доход за прошлый год вы декларируете до 30 апреля, а платите — до 15 июля.

Способы уплаты:

• в личном кабинете налогоплательщика — раздел «Начислить и уплатить», там сразу видно сумму и статус;
• через Госуслуги по реквизитам из уведомления;
• в банке или онлайн-банке по квитанции с УИН.

Если 15 июля — выходной, крайний срок сдвигается на ближайший рабочий день. Просрочка приводит к пеням за каждый день, а при длительной неуплате — к штрафу и требованию об уплате.

Для наглядности: при арендной плате, например, 40 000 ₽ в месяц годовой доход составит 480 000 ₽, а НДФЛ по ставке 13% — ≈ 62 000 ₽. Точную сумму считайте по фактически полученным поступлениям, а не по договорной ставке, если платежи были неполными.

Сохраняйте платёжные документы. Если налоговая позже запросит подтверждение, квитанции и выписки закроют вопрос быстрее, чем переписка. И помните: НПД арендатора и ваш НДФЛ — независимые платежи, ваш налог не уменьшается на его.

Что делать, если самозанятый-арендатор не платит или съехал

Ситуация с арендатором-самозанятым не отличается от обычной аренды: обязанность платить НДФЛ возникает с фактически полученного дохода, а не с того, что записано в договоре. Если платежей не было — нет и дохода, декларировать нечего. Но подтвердить это нужно документами.

Если арендатор перестал платить, но продолжает жить:

1. Направьте письменное требование об оплате (претензию) с расчётом долга и сроком.
2. Зафиксируйте факт неоплаты — выписками по счёту, перепиской, актом.
3. При отсутствии реакции — расторгайте договор в порядке, прописанном в нём, и требуйте выселения.
4. Долг можно взыскивать через суд; неустойку и проценты определяет договор.

Если арендатор съехал, а долг остался, доходом считается только фактически полученное. В декларации отражайте реальные поступления, а не сумму по договору за весь срок. Разницу подтверждайте актом сверки, перепиской или решением суда.

Отдельно про статус самозанятого. Если арендатор потерял право на НПД (например, превысил лимит дохода 2,4 млн ₽ в год или нарушил условия режима), это его налоговая проблема, а не ваша. Ваш НДФЛ с аренды от этого не меняется. Но если он перестал выдавать чеки в «Моём налоге» и вы хотите подстраховаться, сохраняйте собственные подтверждения поступлений — они первичны для вашей декларации.

Что делать заранее, чтобы снизить риски: прописать в договоре порядок расторжения, размер неустойки за просрочку и способ фиксации платежей (безналичный перевод с назначением «арендная плата»). Это упрощает и декларирование, и взыскание.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.