Аренда и НДФЛ: топ-10 предложений

Главное

• Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются НДФЛ по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
• При продаже арендованной недвижимости минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет, или 3 года для единственного жилья.
• Если продать недвижимость до истечения минимального срока владения, НДФЛ уплачивается с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение.
• Доходы от аренды недвижимости облагаются по общей шкале НДФЛ: 13% до 2,4 млн рублей в год и 15% с суммы превышения.

Сдаёте квартиру или коммерческое помещение в аренду? Тогда вы обязаны платить НДФЛ с полученного дохода. В 2025 году базовая ставка для резидентов РФ — 13% (до 2,4 млн ₽ в год), для нерезидентов — 30%. Но есть нюансы: например, если вы используете ИИС типа А, можно вернуть до 52 000 ₽ налогового вычета ежегодно. А при продаже недвижимости, сданной в аренду, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет (или 3 года для единственного жилья). Разберёмся, кто именно платит налог, как правильно отчитаться и какие льготы помогут сэкономить.

Кто обязан платить НДФЛ с дохода от аренды

Если вы сдаёте квартиру, дом, гараж или коммерческую недвижимость в аренду (наём, субаренда) и получаете за это деньги, вы обязаны задекларировать этот доход и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Обязанность возникает независимо от того, заключён договор в письменной форме или устно, перечисляет арендатор деньги на карту или передаёт наличными. Факт получения дохода — основание для декларирования.

Платить НДФЛ с арендной платы должны налоговые резиденты РФ (находящиеся в России не менее 183 дней в году) по ставке 13% с суммы дохода до 2,4 млн ₽ в год и 15% — с превышения этой суммы. Нерезиденты платят 30% со всех доходов от источников в РФ, если иное не предусмотрено международными соглашениями. Исключение — если вы зарегистрированы как самозанятый (налог на профессиональный доход) или ИП на специальном режиме (УСН, патент): тогда НДФЛ заменяется другим налогом. Однако если вы физическое лицо без статуса, сдача в аренду — это доход, облагаемый НДФЛ.

Важный нюанс: если арендатор — юридическое лицо или ИП, он обязан удержать НДФЛ из арендной платы и перечислить его в бюджет как налоговый агент. В этом случае вы получаете сумму за вычетом налога, а отчитываться вам не нужно — декларацию подаёт агент. Если же арендатор — физическое лицо, вы обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог. Даже если договор не зарегистрирован в Росреестре, обязанность по уплате НДФЛ не отменяется.

Сколько налогов нужно заплатить: пример расчёта

Размер НДФЛ с арендной платы определяется по базовой ставке: 13% для резидентов (до 2,4 млн ₽ в год) и 30% для нерезидентов. Если ваш годовой доход от аренды превышает 2,4 млн ₽, с суммы превышения налог считается по ставке 15%. При этом доход от аренды не суммируется с зарплатой для целей прогрессивной шкалы — это отдельный вид дохода, облагаемый по своей шкале (до 2,4 млн — 13%, свыше — 15%).

Пример для резидента: вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Годовой доход — 480 000 ₽ (40 000 × 12). Сумма налога: 480 000 × 13% = 62 400 ₽. Если арендная плата составляет 200 000 ₽ в месяц (2,4 млн ₽ в год), налог — 312 000 ₽. Если доход превышает 2,4 млн, например 3 млн ₽, налог считается так: с 2,4 млн — 13% (312 000 ₽), с оставшихся 600 000 ₽ — 15% (90 000 ₽), итого 402 000 ₽.

Обратите внимание: вы не можете уменьшить доход от аренды на расходы (коммунальные платежи, ремонт, налог на имущество). НДФЛ платится со всей суммы арендной платы, полученной от арендатора. Исключение — если вы официально зарегистрированы как ИП на УСН «Доходы минус расходы» или как самозанятый (там ставка 4% или 6%). Для обычного физического лица никакие вычеты к арендному доходу не применяются.

Как заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за аренду

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства (регистрации) или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Заполнять её нужно за тот год, в котором вы получили доход от аренды. Например, за доходы 2023 года декларация подаётся в 2024 году.

В декларации укажите:

• Лист А (доходы от источников в РФ) — впишите сумму арендной платы, полученную от арендатора. Если арендатор — физическое лицо, код дохода — 1400 (доход от сдачи в аренду имущества). Если арендатор — юрлицо, которое не удержало налог (редкий случай), код — 2000.
• Раздел 1 — рассчитайте налог к уплате: 13% (или 15% при превышении лимита) от суммы дохода. Никакие вычеты не применяются.
• Раздел 2 — итоговая сумма налога, которую нужно перечислить в бюджет.

Подать декларацию можно тремя способами:

• Онлайн — через личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС) или портал Госуслуг. В ЛК ФНС есть мастер заполнения, который подскажет поля. Приложите копию договора аренды и документы, подтверждающие получение денег (расписки, выписки по счёту).
• Лично — в МФЦ или налоговую инспекцию. Распечатайте заполненную декларацию, подпишите и сдайте с пакетом документов.
• Почтой — ценным письмом с описью вложения. Дата отправки считается датой подачи.

Типичные ошибки арендодателей при уплате НДФЛ

Самая распространённая ошибка — уверенность, что если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре или заключён устно, то налог платить не нужно. Это не так: обязанность по уплате НДФЛ возникает с момента получения дохода, независимо от формы договора. Налоговая может узнать о сдаче жилья из жалоб соседей, данных о платежах на карту или информации от управляющей компании.

Вторая ошибка — попытка уменьшить налог за счёт расходов на коммунальные услуги или ремонт. Как уже сказано, для физического лица без статуса ИП или самозанятого такие вычеты не предусмотрены. НДФЛ платится со всей суммы арендной платы. Если вы включаете коммунальные платежи в арендную плату (фиксированная сумма), налог начисляется на всю эту сумму.

Третья ошибка — путаница с налоговыми вычетами. Некоторые арендодатели пытаются заявить имущественный вычет (при покупке жилья) или социальный вычет (лечение, обучение) и уменьшить налог с аренды. Это невозможно: вычеты применяются только к доходам, облагаемым по ставке 13% (зарплата, доходы от продажи имущества), но не к арендной плате. Доход от аренды — самостоятельный вид дохода, и его нельзя «перекрыть» вычетами.

Четвёртая ошибка — несвоевременная подача декларации. Даже если вы не получили доход (квартира пустовала месяц), декларацию подавать не нужно. Но если доход был, пропуск срока (30 апреля следующего года) грозит штрафом — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽. Также начисляются пени за каждый день просрочки уплаты налога.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ за доходы от аренды нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным. Например, за доходы, полученные в 2023 году, декларация подаётся до 30 апреля 2024 года. Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

Уплатить налог (НДФЛ) необходимо не позднее 15 июля того же года. То есть за 2023 год — до 15 июля 2024 года. Перечислить сумму можно через личный кабинет налогоплательщика, по платёжному поручению в банке или через портал Госуслуг. Реквизиты для уплаты — КБК 182 1 01 02030 01 1000 110 (НДФЛ с доходов, не связанных с предпринимательской деятельностью).

Если вы не подали декларацию в срок, налоговая может доначислить налог и штраф. При этом если вы не получили доход (например, квартира не сдавалась), декларацию подавать не нужно — нулевая декларация не предусмотрена. Но если доход был, даже небольшой, лучше подать декларацию вовремя, чтобы избежать штрафов. Для тех, кто сдаёт жильё регулярно, имеет смысл рассмотреть регистрацию в качестве самозанятого — это упростит отчётность и снизит налоговую нагрузку (4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами).

Часто спрашивают

Сколько составляет налог на доход от аренды для резидента?

Базовая ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ — 13% для большинства доходов до 2,4 млн ₽ в год. Если доход от аренды превышает эту сумму, то с превышения применяется ставка 15%.

Какой налог платит нерезидент при сдаче квартиры в аренду?

Нерезиденты платят НДФЛ по ставке 30% с доходов от источников в РФ, к которым относится и аренда недвижимости. Исключения возможны для высококвалифицированных специалистов.

Можно ли не платить НДФЛ при продаже квартиры, если сдавал её в аренду?

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости зависит от минимального срока владения (5 лет, или 3 года для отдельных случаев), а не от факта сдачи в аренду. Если срок владения меньше, налог платится с прибыли от продажи.

Как уменьшить НДФЛ с доходов от аренды через ИИС?

Напрямую уменьшить налог с аренды через ИИС нельзя. Однако ИИС типа А даёт вычет 13% от суммы взносов (до 52 000 ₽ в год), что может снизить общий налоговый счёт, а ИИС типа Б освобождает от НДФЛ доход от операций по счёту.

Нужно ли платить НДФЛ при продаже ценных бумаг, купленных на доходы от аренды?

Да, доход от продажи ценных бумаг облагается НДФЛ по ставке 13% до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения. Но если владеть бумагами более 3 лет, можно применить льготу на долгосрочное владение (ЛДВ) и освободить от налога доход до 3 000 000 ₽ за каждый полный год владения.

Информационный сервис. Не является финансовой рекомендацией. Окончательные условия уточняйте на сайте банка.